聂梅生：房地产宏观调控的政策反思与预期

随着京津冀都市圈的发展，以及高速铁路的建设，廊坊面临着前所未有的机遇。在今年宏观调控下国内外发生的变化，不管对廊坊还是其他城市，都面临着前所未有的挑战。在这样一个环渤海经济圈正在迅速崛起的大背景下，廊坊市的房地产将会迎来哪些机遇？被称为“京津走廊上的明珠”的廊坊，作为连接京津的纽带，该如何发挥其中的重要作用？由廊坊市房管局和广播电视局发起组织的廊坊市首届房地产楼盘展示会论坛，将会一一向您揭示答案。

以下为工商联住宅产业商会会长聂梅生女士的精彩演讲：

我们研究房地产调控政策，房地产既要看当前的波动，又要看长周期的变化，我们从2000年一直到现在来说房地产的这件事情。我做了一张图，这图是从2000年一直做到2008年，其中包括GDP、CDI、人均收入、房价，这四条曲线八年中连续的变化。从八年的曲线组我们看到什么呢？能看到在2000年到2008年，八年来房价的增幅从来没有跑过GDP，没有超过GDP，GDP在八年中基本8%到11%波动，房价没有超过它。

另外可以看到，八年来房价增幅上下波动，什么时候涨，什么时候降，和什么波动比较一致呢？与CDI基本一致，尤其2004年以后，空前一致，就是消费价格的指数上涨，房价上涨，它下降房价下降。第三个特点，人均收入和房价之间的关系，只有2004年那次强的宏观调控，在2004年几个月之内，人均收入增幅低于房价增幅，除了这个点外，八年来房价增幅都比人均收入增幅要低，就是工资收入涨的快，房价涨的慢。这是八年来的特点。

我说这个什么意思呢？房价应该在这八年中是在合理区间内，低于GDP，低于人均可支配收入的增幅。但是有一点需要注意，今年6月份以后，08年6月后，城镇人均收入的增幅急剧下降，下降速度快，这降幅超过了房价同比，这说明什么问题呢？说明这将改变收入房价比，更加影响购房的预期。房价今年涨的慢，人均收入掉的快，如果是分子分母，房价是分母，分子是收入，分子调的快，说明房价还在上升，而且上升的还快，这个快不是开发商的毛病了，因为收入下降。这是今年的特点，老百姓要注意收入的预期，为什么预期不好？因为通胀率在下降，但是还是有，银行是负利润，收入在下降，这预期能好吗？不好。所以大家观望是多种原因，不仅房价高，房价高是由分子分母决定。

从曲线中还可以看到，两次宏观调控力度比较大的是2004、2008年，都是在什么情况下调控呢？都是CPI的高位。去年年底CPI的高位，其实2004年也很高，调控的结果是房价增幅明显下降，04年那一次是05年房价的增幅，大幅度下降，以上海为首，上海生病，吃药，这次以深圳为首，都使房价增幅明显下降。所以宏观调控对房价增幅大幅度下降明显。

八年来房价处于波动上升区间，增幅低于GDP和人均收入，高于CPI，那么很多人会问，房价增幅到底百分之多少合适？这八年看，房价增幅区间应该是接近6%、7%比较合适。今年调到最后，因为年初比较高，年初百份之十几，现在下降到6、7%，我估计11月、12月还会下降。从全年来平均，也差不多6%、7%，应该是合理的区间。这是我们长周期来看房价，到底中国的房价是否脱离我们整个经济的基本层面，我觉得不是，因为经济在上升区间，房价上升6到7合适。去年太高了，涨到了11%。

我们调控的目标、手段和结果到底是什么？是否在预期当中，2004年太远了，说07年、08年，07年整个政策的走向，2007年采取了加大供给，抑制需求以期稳定房价的调控政策，怎么加大供给、抑制需求呢？采取手段是这样，一个是改善住宅供应结构和调整需求，大力建设住房保障体系。第二个手段，政府工作报告中，次在去年，也就是四年中把控制房地产过快增长改为保持房地产合理规模，这是去年在方面这么说的。实际去年是保持房地产合理规模，两会时说的。在土地方面，优先保证居住用地的供应，这是地根银根两方面，加大供给两方面的信号。

控制需求，主要体现在年末，当房价控制不住的时候，央行关于购买第二套住房的收复比例和贷款利率，这方面抑制了改善性住房、投机性住房、性住房，一股脑压下去了，同时降低外资对住房市场的需求。所以加大供给，压缩需求，从道理上来说，不是房价应该下降吗，供给加大，需求减少，那么房价应该必降的，但是去必升无疑。为什么呢？去年出现几个结果，开发商购置土地面积出现五年来首次大幅度增长，然后低价快速上涨，涨幅五年新高，去年底价涨幅，高于同期房屋销售价，去年什么涨的快？地价涨的快，房价没有跑赢地价。

九月份后，受政策的影响，增幅有所回落，去年情况就不多说了，去年好的是保障住宅性体系不断完善。我们反思一下去年的思路，加大供给，放松了地根银根，压缩了需求，紧缩了二套房的个贷，这并没有稳定房价，与预期违背。所以去年调控政策被职责为提高房价。因为每年的调控都是防止房价大幅度上升，没有一年政策制订时说我的政策是推高房价，而去年结果是推高房价，在年底这个调控政策受到很多职责，说明调控政策每条都是冲着提高房价来的，包括税收，因为税收有传递，提高了交易方面的税收，那么肯定传到买家。

我认为去年调控当中，从制订政策来讲并不想推高房价，不能认为建设部、国务院想把房价弄上去，为什么会出现这种情况，我觉得去年有个误区，2007年房地产调控误区是土地，地价飙升超过房价，为什么出现这种情况，这里有个漏洞，是资本市场和土地市场联动，产生漏洞，去年股市大火，去年大火谁也没有想到会引起地价飙升，政策制订方可能谁都没有想到。这是我们对它的金融属性没有照顾到。具体体现在什么？去年银行放贷实际并不多，还没有今年多，银根紧缩，但是股市是个放大器，房地产上市公司到八月份，在股市上融资达1149亿。大家都记得，稍微有点股市概念的都知道，去年上市公司盈利率有的达到200%，在股市套了大量钱买地，因为土地可以作为资产装到上市公司来，然后增发，然后可以套钱。上市公司有了资本市场作为后盾，就敢举牌，这样带来整个土地价格的上升。土举进入资本市场，土地与市场短路。去年楼市是个土地定价权，不可避免拉动房价上升。

虽然说一千多亿在两三个月套出来，有那么麻烦吗？有那么麻烦，因为上市公司就那么几个，而且集中在几个能推升房价的城市里，所以对影响很大。你们看我们国家的资本市场和政府的土地管理完全是两回事，地方政府土地收入是预算外的财政收入，土地管理和资本市场管理错位，可以说证券会是去年允许土地作为资产装到上市公司去增发，后来又不允许了，但是证券会确实管不了地方政府的土地，这是两个管理体制，这是我们体制性的问题。刚才我同意顾会长讲的话，中国很多是体制问题，不是市场能解决的。这就是，土地管理体制和股市管理体制，去年差了很远很远，结果它们短路，造成地价飙升。

去年外资是推动器，与全球化的金融体系联动，这是去年调控中没有与到的。所以08年有关方面会受到影响。我从来没有认为房地产市场是一方面的问题，我认为2007年房价高涨是三个方面都应该反思，一个是政策制订，一个是开发商，一个是购房者，政策制订说了很多，开发商去年如果不那么冲动，去买地去，今年没有那么痛苦，今年注定要吃去年的苦果。购房者有没有责任？当然有责任，去年那么多的、投机，尤其是深圳，股市套钱买楼，楼市套钱去换股票，认为这两个联动像发财的机器。今年又出现断供什么，包括外科退房潮，这三个方面造成房价上涨。说去年投机为主，如果开发商不卖房也投不了机，说开发商暴利，如果没有这么多人买房子，他也不能暴利。这后面的政策是政府制订的。

另外我说一下2008年调控的目标和手段，今年是紧缩房贷，压缩需求，防止通货膨胀。具体措施，一个是紧缩货币政策，央行调整准备金等等，严控银行贷款和个贷，继续执行对第二套房的控制，抑制需求，降低外资的需求。今年有另外一方面的放松，实行稳健财政政策，这还是着力于调整产业结构，协调发展，支持抗震救灾。政府把钱拿出来来支持，同时也有一些减税的预期，高度重视住房保障体系。这是今年政策的描述。

我们看一下调控结果，结果是2008年上半年，甚至延续到现在，房价同比上升趋缓，但是交易量大幅度下挫，市场预期低迷。如果说是股市夭折了，在有些城市房地产交易量也夭折了。八月份70个城市同比销售价格上涨5.3，涨幅比七月份低1.7个百分点，二手房也是如此，八月份一下掉头，涨幅度一下下来了。

我想说一下对未来有影响的数据，七月份土地购置面积、开发面积和新开工面积，这是当期的，为什么？如果房价是开发商房子盖完，允许预售，价格才体现，而土地不是，土地当月就体现，买不买地，是否开发，是否新开工，这是当期的，比六月份同比下降35.7、33.7%。都往下挫，销售面积同比下降，也都下降了37.2%个百分点，现房、期房一起下降，期房降的更快，下降了42个百分点，这些数字说明什么呢？说明当前房地产市场的供需矛盾迅速恶化。从买地的情况，刚才顾会长已经说的，和我的预期一样，如果七月份不买，八月份更不买，到明年很快下去，因为房地产就是从买地开始的，买地后新开发面积，这些下去，面积肯定下去。

当前90平米以下的商品住房供应面积达幅度增加，因为套型小，总价低，老百姓会买，但是也不买，这部分大量空置。统计到6月份，空置面积达到31%。90、70的房子都在远郊区，这部分同质性竞争大，北京房价下降比较快的是五环以外的。比如万科房子很多落在这个区，为什么？90、70的房子，开发商倒腾不出太多户型变化，就是90平米，不盖高楼和板楼怎么办，本来想让老百姓能够买得起，但是这一块照样卖不出去，这也超出设定90、70年的预期。我们不能只制订政策，要看政策的结果。

90、70的房子，有人说都快把开发商逼疯了，怎么回事呢？必须是90平米，否则规划部门不批，但是90平米又卖不动，就出现了一个楼盘在成都，规划是90平米，最后规划220平米，卖的好，按套卖，一百万一套，多值，漂亮。我说怎么会是90平米，后来讲怎么怎么，我说你偷了政策。说2.2不算面积，这说明了市场的问题。

北京下降已 过了50%，我一直认为交易量的持续下降是比房价同比还在上升更重要更为危险的信号。去年和今年结果是这样，我们看一看，这里面能给我们什么样的提示，我们要反思一下调控的政策，因为以后还得要在业内做这件事情，我觉得有点达到共识，就是建立健全针对中低收入的政策性住房，这点达到共识。经过这一轮的宏观调控，两个板块起码形成了，政策性住房和商品房，这两个板块出台，也引导购房者，你的收入在哪一块你就说哪一块的房子是否贵，自己可以定位，你的收入在哪，你就冲着那说。这对于房地产市场长期稳定发展是具有关键作用，这是达到共识的。

但是我们每次宏观调控，基本是冲着房价来的，而且现在各种媒体、网站还是这么说，我提出一个观点，我认为当前交易量下降比房价同比上涨更危险，要注意，这是六月份说的，引起一大堆反对，当然房价最主要，不冲着房价冲着什么。我就是不这么认为，如果我们把宏观调控目标全部冲着房价，那我认为去年和今年都没有达到目的，去年房价大幅度上升，今年形成了房地产滞胀，滞胀从经济学来说比通胀更危险。上个月国务院发展给我打电话，说房地产滞胀是你个说的，我说对啊，怎么不滞胀，你看没有增长，下来，交易量下来，就是滞胀。一旦到了滞胀就好象到了顽疾，很难治。要对政策反思，如果我们针对房价进行调控，我们要解决房价到底是什么，房价是个价格，它体现了什么价值，这要清楚，体现了消费价值，体现了价值，体现了金融价值，还是三者有之，毫无疑问消费价值最不需要疑问，可以用房价收入比、租售比来说明房价的合理性，这是传统经济学最基本的一条，这是从消费角度来说，你得承认它有使用功能，是消费品。因此房地产在国外也成为拉动内需刺激消费的一块。我们从事房改，就是作为消费品启动的房改，拉动了内需。现在我们又在说，拉动消费，刺激内需。

业界人员和传媒朋友，不要再房地产板块谈，在经济板块谈，都在呼吁拉动内需，启动消费，消费靠什么启动？我们怎么抗过了97年的东南亚经济危机，就是依靠房改躲过了一劫。所以消费价值肯定属于内需。第二是它的价值，当前国际国内都把房地产按固定资产计入GDP，这也是悖论，房价没有计入CPI指数，在CPI消费指数里没有房价，房价加进去后，成什么了？我国多年来房地产拉动相关40%以上，产业关联度1.7到2.2，原来我是建设部产业化，对这方面做过研究，什么意思？房地产一个亿，其他产业必须配套投1.7到2.2亿，这房子才能住的进去，否则住不进去。你买毛坯房怎么能住，必须装修，必须要有家具家电。

最近关于这点，首席经济学家说过是三分之二，比我说的还要高。在方面，就占了20%，拉动40%，加起来60%，如果房地产20%不投了，那么其他投什么？没得投。在我们这次房地产交易量急剧下降50%的情况下，房地产开发商我没有看到有多少关门倒闭跳河死的，最开始死的多的是中介，二手房和一手房房屋中介大面积倒闭，已 过了一半以上，第二是装饰装修，工商联里面有个装饰装修商会，跟我们是兄弟，每次开会时就说，你们怎么房子就卖不动，你们卖，你们不卖我们完了，他们损失很大。我说大概多少，说一半以上。我们房地产开发商没有倒一半以上，只是产业下滑。

我觉得国家对房地产已经按固定资产计算，那么我们居民购房为什么不算家庭固定资产呢？非得往消费里算，并且一提性住房，马上被受到打压。不仅波及到下游，也波及到上游企业，钢材、水泥、能源，宝钢已经了，你不盖房子它卖给谁啊，钢材、水泥、氧化铝20%的量在房地产业。这些都可以用房地产和GDP关系解释。从房地产物业持有层面来分析，我想说几句，也不能简单的认为，只要是我买了房子是自住性的物业，我买房子不是为了，就不涉及资产缩水问题，我不同意这个观点。在这里我们必须认识到，当前城镇居民持有房产总之达到40万亿人民币，远远高于居民存款的总量。城镇居民存款总量达到20万。更高于股市流通市值，股市流动市值还没有超过10万亿。我国住房自有率已经达到83%，有房的居民比当前要买房的居住多得多，而且一旦买房就加入了持有行列。

那天我问，你们怎么没有想明白这个问题，我们中国到底有房子的人多还是要买房子的人多，肯定是当前要买房子的人比已经有房子的人要少得多，你到底要顾哪头。房产缩水就等于居民的财富缩水，房产是可以抵押、交易的资产，即便自住，它的价值也是客观存在的。有的说房子不是卖，是自住，自住也有价，如果你有病，或者孩子出国留学，房子可以抵押到银行。最近发生的由于房产商，引起的退房风波就充分说明了这点，资产缩水他不干，这说明大家对资产的保护意识大大提高，更不要说我们宪法还保护居民财产性收入，写入宪法，这就是财产性收入。

第三，房价中有价值、使用价值，更有金融价值，都说银根、地根是房地产根本，银根是什么？指的是房地产金融属性，在发达国家，房地产从根本上列入了第三产业的金融类，就没有列到第二产业支柱产业里面去，所以金融属性很强。凡是金融产品它的价值在资本市场上都会被高估或者低估，这是不客气的，没有那么准的。在资本市场，正面、负面信息都没有理由的放大。搞过股票的人都知道，这就是金融市场的本性。房地产市场都跟金融紧密相关，房价受金融左右的佐证很多。比如去年，去年我们的土地和资本市场的资产短路造成低价飙升，脱离了本来的使用价值，甚至价值，变成价值。争霸。这次美国次贷危机变成金融危机，从房地产进入次贷，然后次贷进入到金融危机。房地产是和金融密切相关的，在金融市场波动的时候，房地产在这里面兴风作浪，可以像次贷危机一样大的放大，也可以像两房倒闭，全球跟着倒霉，都被不恰当的放大了，哪像我们现在想得那么简单，一个房价收入比就可以解释全球的经济危机吗？能解释美国的次贷吗？解释不了，因为在金融系统中被系统放大了，或者缩小了。

当前房价更多是受到预期的影响，不能单纯用供需关系、房价收入比来解释清楚了，难道去年房价收入比和今年发生本质变化吗？有什么太大变化吗？答案没有，为什么去年房价越涨越卖，今年房价收入比没有太大变化，大家不买了，都存银行了，造成交易量大幅度下降，房价收入比没有发生本质性的变化，但是市场预期却是冰火两重天。土地是有长期价格的资源，正如石油价格是受期价影响一样，土地也有期价，只不过我们中国没有土地期货市场。去年预期土涨，开发商屯地为主，今年改为现金为往，怎么改变这个情况？毕竟涉及到我们土地供应制度的改变，不改变没有办法。据说这次三中全会里面讲到农村问题里，可能有希望，都听到要把建设用地，从农用地变成建设用地，甚至把农村土地节约流转、使用等，这是体制上的变化。还要值得提出来，尽管这样，资本价值对房价的影响是短期波动，可以放大，可以缩小，可以剧烈波动，但是从长周期来看，房价要回归到经济社会的基本层面来，消费、是主导房价的根本。现在变化不用着急，去年大涨也不要认为下不来。今年滞胀也不会长时间，就是因为资本市场，金融对这个产品，就不是长期的，当影响到实体经济时才会长期。所以不能让这一轮房地产，由于各种原因作为紧缩，GDP下降，不能造成经济下滑，经济下滑那么失业率会上升，人均收入会下降，倒霉的是老百姓。

最后说一下未来房地产的态势和政策建议，现在正在做这个。对未来房地产，也就是近期吧，一两个月吧，反正三中全会大家希望有一些政策出台，起码在这之前，尽管房价在近期不回答幅度下跌，但是市场交易量已经腰斩，针对90、70年住宅，要出台积极政策，你不交易是虚的价格，是没有用的，写的数字，你交易后才能找到一个平衡点，这是交易过程中找到的平衡，这是最重要的，一定要交易，没有交易就没有市场，没有市场价格就没有用。交易以后自然会找到平衡点，只有大量的交易以后，而不是万科一家。万科，很多人也在说，因为一家会形成漏斗效应。起码万科在各个地方的楼盘，因为同质性很强，他一降，在这里抢定价权，形成漏斗效应，那么购买力都跑到他那去了，当然与其这样，不如大家都交易，这样都交易就知道性价比。都交易，房价能找到新的平衡点，这是真实的平衡点，是真实的房价。我们都知道市场会出现有价无市，不会出现有市无价，所以有市很重要。

第二个估计，尽管近期开发企业不会大面积倒闭，但是应该促进积极的企业的自救，各种各样的自救方式，包括并购在内，在这过程中政府应该减缓预征的税收。现在大家意见大，土地税，前后给你延伸，房子卖不出去哪来的税，出现北京、上海欠几百万的大户都是开发商。所以预征的土地税和土地使用税的预征，在当前情况下要进行调整。

第三个估计，尽管近期银行不会出现由房地产贷款引发的大规模坏账，但是应该拓宽融资渠道，促进直接融资，释放银行压力，活跃民间金融。房地产在快速上升区间，表现为积累泡沫，在下行区间，像现在这样，又具有对金融乃至对经济巨大的杀伤力，这要注意，不要老注意泡沫，认为泡沫破了一切都好，其实泡沫破了，它的下行对金融、经济有巨大的杀伤力。

当前应该采取有效措施，防止房地产业下行，对经济、财政、就业的负面影响。尽管我们国家的宏观经济指数连续处于稳定区域，国防景气指数下降。这两条线最最一致，这说明什么问题？说明当前制约房地产因素和制约资本市场因素是一样的。再反过来说，国家出台针对股市的这套政策，针对楼市有用，它们俩太一致的一条线。

9月16日，国务院有关部门召集听取了由工商联和房地产商会，两边联合组织的房地产座谈会，参加会议代表有国内大型地产公司、地方房地产协会、商会等等，会议内容包括形势分析和政策建议，政策建议的重点我大概说一下。个建议，加快房地产税制改革，建议降低房地产交易环节的税率，取消不合理的收费和重复收费。并适时调整土地税，适度增加保有税。现在不卖房子，不买房子，新房没有税，开发商不卖没有税，一卖税全来了。但是买完了房子没有税。今天廊坊市长也说了，不希望北京市的人过来廊坊买房子，因为你过来买房子我收不了什么税。所以保有环节的税应该合理，国外是保有环节的税多，中国保有没有税，交易有税。

第二适度放宽银根，针对改善性需求的居民，取消第二套房贷上升20%。及时推出REITs，针对中低家庭实行减息贴息。第三条保持房地产行业不同参与的平等地位，现在不平等，这在中小城市有意见，应该鼓励市场化公开竞争，资本市场对民营房地产企业要一视同仁。大的地产商跑到二线城市，盖的还不是自住性需求。地方政府应该支持中低房地产企业，防止垄断。最后一条宏观调控要充分考虑地区差异。应时应制宜。

把房地产商和银行对立起来，把开发商和购房者对立起来，认为开发商垮掉，房价才会下降，现在有各种各样的观点，对于这些观点我认为应该继续讨论，继续讨论有利于决策民主，不管什么意见都可以说，不能一言堂。谁要说地方政府出台政策对的，马上一通板砖，应该继续讨论，但是要有充分讨论的环境，而且我希望媒体能够营造这个理性环境。归根到底，不管怎么讨论，国家的利益、人民的利益和企业的利益应该是一致的，不能对立起来。我们应该沿着同一个方向推进。谢谢大家！