徐滇庆：开征物业税不是给百姓增加负担

“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典，博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌，因行业上半年的种种波折而更加为人们期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言，“地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。”

以下是加拿大西安大略大学教授、中国经济研究教授徐滇庆在28日上午发表的主题演讲。

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徐滇庆：女士们、先生们、今天很高兴有机会来到博鳌论坛，我的任务是比较艰巨的，就是要谈物业税，我的PPT是给大家讲两个，今天要15讲是有困难的，我简短的将信息传递给大家。出版社将我的书带到会场，大家要知道细节可以买我的书，我给大家签名。

加拿大西安大略大学教授、中国经济研究教授 徐滇庆

什么是物业税，2003年政府决定要征收物业税，到了现在，还没有出台。没有出台的原因是什么，大家就要研究了，实际上我们仔细的研究了一下，提出了的方案，我们不客气的讲，建设部也好，财政部也好，兄弟院校也好，大家的物业税研究都错了，的方案也不一定是对的，希望大家多多批评指教，我们提前三个月将方案送交了各个部门，也就等于是发了英雄贴，希望各路豪杰对方案进行批评。为什么说以前的方案都错了，个房价到底是什么，如果要征税就要对房价就进行定义，中国的房价没有明确的定义，是以前的老房价以前是二、三万元房改的，以后没有交易，那么如何定价，我们专门的进行了讨论，定价的机制是什么，这种情况下，有人说要搞物业税，需要10万个房价估价师，我认为还是不够的。

信用体系的问题

大家说要征新的税，不交税怎么办，中国的老百姓是否有完整的交税的习惯，要增加几万个税收人员才可以完成，现在又进入了一个误区。

执行的成本，大家都知道国情，官员不交税怎么办。

贫富差距很大，如果再征物业税，老百姓增加负担，显然是不合理的。

现在我们提出的方案，物业税是为了什么征的，对政府扩大财源，物业税有两种内涵，一种是象资源使用征税，涉及到土地，很遗憾的是，土地产权私有化遇到了严重的障碍，目前不能做，这条路基本上排除，第二条就是保护税，因为国家保护房地产产品的产权，所以必须要交税，我们的方案是跟居住的人员没有必然的联系，就是普天之下莫非妄图，建房征税包括军队在内，征的是房跟业主是没有必然的联系。

国土资源局根据地标建筑的平面图开征，然后将商品房分为若干的等级，必须要绕开房价的障碍，所以采用公告房价，而不是交易房价，一谈交易就没有原则了，但是公告房价在上很多的国家都采用的，例如说北京海淀区，现在平均房价是1.5万元/平方米，公告房价是1万元/平方米，又分为ABC，并不是交易价大家都执行统一的标准。

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按照房屋的建筑面积和公告房价计算出每套房屋的征税额，提出第二套清单。税率按照2.5%征收物业税的，允许各地政府在此幅度内适当调整，为什么要定2.5%，我的书上有详细的论证，税务局按照门派号码逐步计算税单，送达对象是门派地址而不是具体的个人，因为中国的信用体系缺乏，贪污腐败问题比较严重，所以现在完全的绕开业主，直接对房屋征税，依法纳税是每个公民应尽的义务，收到物业税纳税通知后，业主在规定的时间内，到指定的地点交纳物业税或者是办理减税手续，这就是设计方案的重点，就是减税，为了照顾低收入家庭，每个身份证给予3平方米的额度，就是说一家三口在90平方米完全办理手续一份不交。

每个身份证给20平方米的低税面积税率是21.5%，大概有92%的人是覆盖在此区域内的，居民收到物业税的税单后如果有意见，可以到指定的部门申诉，军队和其他的部门得到减免。居民根据自己的身份证办理减免，如果重复使用就按照不动产的20%罚款，如果使用他人身份证申报物业税，出现财产纠纷，法律保护纳税人的产权，是否可以用别人的身份证，我们认为是可以的，可以这样做的，如果父母在河南，本人在深圳，例如河南的身份证在深圳是合理的避税，只能用一次，是否可以用其他的亲属或者是他人的身份证也可以的，一旦出现纠纷，法律保护纳税者的产权，房屋可能谁交税的谁就可以拿走，业主没有交税，法律就不保护的。

否可以不交税，我们设计的方案要做到，如果不交，是可以的，政府对所欠税额计算利息，年利率是18%，超过三个月是22%，房价超过25%的时候，法律发出传票，不去可以，过二个月发第二张和第三张，传票的性质发生转变，前两张是经济问题，可以通过补交税款解决，第三张是藐视法庭规定可以判七年。

第三张是法警送到的，可以带手铐过来的，可以逃跑，法警将房屋扣留，这是新的税收制度，整顿房地产的市场税，很多人就问，这个方案是否会颠覆房地产市场，使房地产发生崩溃性的冲击，要看究竟有多少量，现在设计的是2.5%的税，目前房价上涨的速度远远超过2.5%，如果房价超过了2.5%，仍然是持有房屋比交税的回报性高一点，有多少房屋在新的制度下被压出来，我们要详细的计算，2007年商品房销售额是2.7万亿，每个月是2700亿元，这些房屋都被压出来也就是1000亿元的规模，现在社会流动性过剩，每个月流入中国的资金，在今年的季度不可能解释的是6000亿元人民币，到了四月份达到了500多亿美元，五月份是770亿美元，一个月流入5000亿人民币，因此物业税的征收对房价的冲击是有限的。

现在物业税改革举步维艰，主要的问题还是各级官员、地方政府的阻力大，大家可以想象到，物业税之征收之后，恐怕的冲击不是山西煤老板，到北京一买十套房屋，放在那里空置这是大家都知道的，仍然可以通过交税持续的持有，的障碍是来自于我们的某些官员，他们拥有三、五套住宅，现在不对业主征税，而对房屋征税，对他们来说这是极大的危险，如果拿秘书的身份证征税，秘书说房屋是他的，如果拿家人的身份证征税，就被纪检委检查，现在物业税存在很多的争论，现在正是需要通过公平认真的讨论，要有严肃的学风，通过争论找到真理，为中国的物业税开通道理。