二套房贷政策现状 北京深圳从紧广州有松动

一石激起千层浪，上海证券报日前报道了深圳各家商业银行暗自放松二套房贷政策，以应付当地楼市交易下跌的局面。有知情人士向记者透露，深圳四大行负责人日前被相关机构召集开会。记者了解得知，深圳各家商业银行随后不约而同对二套房贷政策实行了“收紧”，从而使得深圳二手房市场再度陷入冷清。

央行近期继续上调1个百分点的存款准备金率，再次强调了房贷紧缩政策的不可放松。一边是房贷紧缩信号频频释放，一边要完成全年放货指标。面临着深圳楼市的日趋走冷，银行方面开始大打政策“擦边球”。自披露深圳银行方面暗松二套房贷政策的消息之后，有知情人士透露，近期深圳四大行已被相关机构召集开会。随后，各家商业银行纷纷对二套房贷政策的执行再度实行紧缩。“跟5月份相比，紧缩力度是显而易见的。”该知情人士表示。

深圳：二套房贷再度收紧

（来源：上海证券报）

记者采访了深圳各家中介相关负责人，关于银行二套房贷政策再度收紧，各个负责人均表示“很明显”。甚至有中介公司表示，6月份以来，半月的成交量较5月份同期减少了20%—30%。“许多送上去的单子无法操作。”深圳中原按揭部总经理江榕向记者介绍说，“和之前相比，无论是审批速度还是通过数量都差很多。”深圳市国土房产局的公开数据显示，今年1—5月份，深圳二手房的交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米，根据数据可看出，深圳二手房市场在5月份的成交量环比增加了13.38%。

深圳不少中介机构向记者表示，5月份的二手房成交量相对来说增长较为明显。但好景不长，6月份自银行开始再度收紧二套房贷政策之后，成交再度走低。美联物业深圳区交易管理部总监 表示，从执行力度来看，这和今年年初的状况相似。

据 介绍，由于贷款利息成本增加，购买第二套房时愿意选择一次性付款的客户越来越多，但毕竟资金压力较大，二套房贷政策的收紧导致许多客户产生“退意”。江榕坦率向记者表示，现在多家商业银行开始实行“一刀切”的操作方式，原先部分界定模糊的政策，现在开始趋严。“许多股份制银行的政策甚至更紧。”她说道，“生意受到影响。”人民银行深圳支行最近发布的深圳金融机构5月份经营数据显示，深圳全市个人住房贷款不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元，不良率为0.58%，比去年末上升了0.04%。

北京：房贷政策稳如“磐石”无松动

（来源：金融时报）

自深圳四大银行放松对第二套房贷的政策执行大打“擦边球”的新闻播出后，引发社会舆论诸多反响。人们不免猜测除深圳之外，楼市房价波动较大的城市像上海、北京等地区对第二套房贷的政策执行是否也如此？记者连线北京房地产个贷金融服务机构“伟嘉安捷”，得知目前北京各家银行对二套房贷政策严格按照央行规定来执行并无任何松动行为，甚至批贷审核比以往更加严格些。

“伟嘉安捷”专业按揭顾问指出，去年“9.27”二套房贷政策下达后的“蝴蝶效应”一直持续至现在，对银行、对借款人都有着不同程度的冲击影响。从今年年初央行制定的全年新增贷款总量与07年基本持平来看，一边是房贷政策的紧缩，而另一边又是银行贷款任务的“重头戏”，既不能与政策相违背又要完成全年的放贷指标，两边如何平衡？个中玄妙恐怕只有银行自己能够体会。无独有偶，08年房地产个贷金融市场的日子本就不太好过，偏偏央行在半年之内又上调了五次存款准备金率，目前调整至17.5％，创历史较高记录且打破了以往的上调规律。这一系列出人意料的房贷紧缩信号频频释放，银行方面想必有些“自乱阵脚”，情急之下铤而走险大打政策“擦边球”其实也情有可原。

然而，这种降低标准为借款开“方便之门”的做法，实际上却是在制造更大的风险与麻烦。很显然符合贷款要求的借款人根本不需要银行“吃小灶”，大部分需要这样做的借款人可能并不具备买房的实力，或者是经济收入支撑能力较脆弱的消费群体，再或者是急需要通过贷款周转其它用途资金的人群。这种情况下银行虽然通过违规增加了业务量，但却也埋下了许多隐患风险，像“低首付”、“”、“假按揭”、“假贷款”等等违规操作行为，一旦发生风险银行内部的自身薄弱环节将会受到“侵蚀”而瞬间土崩瓦解，导致最终全部风险只得由商业银行自行承担。“伟嘉安捷”专业按揭顾问认为，房贷政策不应视为“儿戏”，无论是从国际金融市场环境来看，人民币加速和中美利差倒挂背景下热钱流入速度正在加快。还是从国内个贷金融市场环境以及各银行稳定发展前景来看，除政府加大力度、制定贷款政策外，银行更应该重新审视房贷业务的管理机制，在面对个贷市场这块大“蛋糕”时，除了考虑本身的市场占有率和利润之外，对于不良率、率等风险因素的权衡也要有所加深。是在与银行业务密切合作中所涉及到的房地产商、房地产经纪机构、个贷服务担保机构等建立多种有效的管理体系与法律保障，以确保银行外部环境的安全性。

“伟嘉安捷”认为，从房贷政策影射的其它问题来看，下一步我们应该加大执法力度，严惩各种违法外汇资金流入；密切关注国际金融市场动态，避免发生像越南陷入金融危机泥潭的情况出现，威胁中国金融安全。所以，在如此复杂的金融背景环境下，各商业银行、个贷服务担保机构都应大力支持央行采取的相对严厉的货币紧缩政策并自觉严格遵守，以便缓解流动性风险的凸显，驱除国内通胀压力，保障我国金融市场可持续稳定发展。

广州：二套房贷出现松动

（来源：信息时报）

首套房出售再贷款可贷七成，贷款买二手房可贷七成。记者昨日采访时发现，广州二套房贷政策出现松动迹象。有关表示，第二套房贷政策出现松动明显不符合规定，对于银行来说存在一定的风险。银行在打擦边球的同时，如果其它类贷款风险控制不佳，还有可能导致不良贷款率的上升。

相关政策

已经在银行有按揭贷款，再按揭买第二套房的借款人，将执行首付四成、贷款利率在基准利率的基础上上浮10%的规定，无论套房贷是否结清，再买房都将视为第二套房处理，同时夫妻双方以一方名义已经办理按揭，即使以另一方名义再贷款买第二套房，同样视为第二套房处理。

现象1结清贷款并出售视为首套房

记者昨日以客户身份咨询汇瀚按揭顾问有限公司，工作人员告诉记者，如果套住房贷款已经还清，并且出售，可在申请第二套贷款时提供相关完税证明，证明套房产产权确实已经转移到其他人名下，可以通过一些小银行申请贷款七成，不过是否能够保证利率不上浮，则要看个人资产情况。“一些小银行通常都会考虑。”上述人士表示。

良策按揭有关工作人员表示，广州银行收得比较紧，要想从四大行贷款第二套房，只能严格按照4成首付、利率上浮10%的二套房贷政策来贷款，但是，如果套房贷款已经还清并且卖掉，提供相关证明后，可以尽量向广发银行申请。

他强调，“银行实际是在打擦边球，必须将套房出售才有机会，否则银行会查到。不过，从这些银行贷款的缺点是网点少，还款不方便。”

亿达按揭有关人士则告诉记者，如果套房已经出售的话，可以申请利率下浮15%，但贷款成数只能六成。

现象2贷款买二手房可贷七成

“如果按揭买第二套房为二手房的话，可以直接贷到七成，利息享受基准利率，不会上浮。”亿达按揭有关人士说。不过，与一般贷款手续不同的是，想要申请贷款七成，手续上可能更复杂些。“这种贷款发放属于六成加一成的方式，银行首先提供六成的贷款，这部分贷款按照正常放款程序发放，其余一成贷款在完成房产抵押后再发放，由公司和银行内部操作，两次贷款发放时间相差一个月。”上述人士告诉记者。

现象3担保公司担保快速放贷

“一般贷款合同一个月才可以批下来，如果由担保公司担保，银行一般在7天就可以放贷，并将资金划拨到发展商帐户。”良策按揭有关人士说，“中行、浦发、深发展一般都可以做到快速放款。”

据了解，快速放贷的好处在于由于放款时间短，发展商无法判断资金属于银行贷款还是买房者自有资金，即使从银行获得的贷款，仍会被界定为一次性付款，有的发展商对于一次性付款的购房者实行一定的优惠措施，如打9折或95折，不过，对于申请二套房贷的人来说，从银行申请的贷款将执行二套房贷政策，即首付四成，利率上浮10%，即使这样，通过“一次性付款”换回的打折优惠仍可变相降低购房者的首付成本。

如购买价值100万元的二套房产，通过“一次性付款”享受9折后，房价为90万元，以首付四成计算，首付款为36万元，如果按原价100万购买的房产，首付四成则要40万元，首付款减少了4万元。

有按揭中介表示，一般会选择大型、有实力的中介进行合作，而小型发展商风险相对较大。

南京：“二套房”政策南京未现松动

（来源：南京晨报）

今年5月末，深圳住宅成交均价已经回落到去年4月深圳楼价狂飙前的价格以下。与此同时，深圳部分银行暗地里对“二套房”政策执行松动，以应对楼市严寒。

虽然，刚刚过去的5月南京住宅认购量比4月增加了25％，但相对于往年这个期的销售情况显然不够理想。不过，楼市前景不明之际，南京执行“二套房”政策尚没有出现松动。

有征信系统在无空可钻

在华侨路房地产登记，被暗访的银行均表示严格按二套房规定来操作，银行不会偷偷降低首付或将利率下浮。那么，有没有可能借由楼盘开发商的渠道，银行被“疏通”呢？记者又暗访了几家楼盘。

“套房子的贷款没还清，买你们的房子还能不能享受到优惠利率？”

“你的情况属于二套房，现在不行了，只要是二套房，就要首付4成，利率1.1倍。”

“如果我把套还清了再去贷呢？”

“也不行，只要银行查出来征信系统上有你的名字，就算二套房。”

“你们能和银行拿个变通的办法吗？”

“不行啊，没有一家银行能松得了。”

各楼盘的工作人员均表示，只要贷款，银行就要上人行征信系统上查，查到你贷过了，就按二套房办，没有商量的余地。

拉个人来一起贷能变首套

尽管银行卡得紧，落实“二套房”政策铁板钉钉，但人们还是找到了突破口。

“你可以找一个没办过房贷的人和你一起贷。”一家房地产中介的工作人员“支招”。“只要那个人没有贷过，人行征信记录上没有他的名字，那你以他作为主贷人一起贷款，就不会因为你贷过款而算做二套房了”。不过，这也是有风险的。该工作人员说完“随便是什么人”后赶紧补充，是关系熟、自己信得过的人，否则难保事后不发生纠纷。

另外退而求其次的，是开发商和银行鼓励贷款者采用银行的新型房贷产品，从“气球贷”到“存抵贷”，虽然降低二套房贷款成本的作用有限，但仍因聊胜于无而吸引了大量的二套房购买者。

楼盘面对公积金不再说“不”

去年楼市火爆时，南京部分“牛气”的楼盘对公积金说“不”。如今，轮到市民对温冷的楼市说“不”时，开发商开始异常爽快地接受公积金贷款。例如，此前不能办理公积金贷款的东郊小镇、花雨南庭等楼盘，都已陆续接受了公积金贷款。近期销售的颐和园、金域缇香、时光浩韵等楼盘，在能否使用公积金问题上也肯定地答复“完全可以”。从南京市公积金管理的审批情况来看，这些楼盘大都愿意主动和签协议。

“二套房”政策的《补充通知》中规定：“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行”。因此贷过公积金的再贷商业贷款，也算第二套。不过，第二套房在使用公积金贷款时，并不要上浮利率，只需把首付从三成提高到四成。

网友热议

据央视经济半报道，在深圳，四大国有商业银行纷纷对第二套房放松贷款政策。据多年从事深圳房产的人介绍，银行对第二套房贷打擦边球，不仅能赚到更多的利息，同时还能降低自身的风险。网友们认为银行执行宏观调控政策应令行禁止。

网友观点

●深圳这四家银行熟知“上有政策，下有对策”的奥妙，但把“智慧”用错了地方。执行者身份的错位，让银行这一政策的忠实贯彻者，被自身的利益驱赶到了政策的对立面，换上了市场角逐者的行头，为了蝇头小利忙得不亦乐乎，全然不顾宏观调控的靶心和购房者的权益。“无间道”这种戏还是少演为妙。

●银行违法放贷政策，变相为购房者提供优惠贷款，看起来是购房者得益，其实质是违法放贷。更重要的是，“第二套住房”政策的松动极有可能改变房地产市场供求双方的实力对比，从而让市场趋势发生不利于理性购房者的逆转。

●央行主导的“第二套住房”政策针对性明确，就是要将一部分因投机和非理性而生的无效需求剥离出市场之外，给房地产买卖双方提供公平真实的博弈空间，而深圳这四家银行却充当了搅局者和规则破坏者，必须对其施以惩戒，以观后效。