北京房产按揭贷款申请条件是啥?贷款后还能换房吗?
房天下综合整理2015/08/24 11:48
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
好多在北京置业的购房者大多选择按揭贷款，那你知道北京房产按揭贷款的申请条件有哪些吗？办理了贷款是不是无论怎样选房这事已经尘埃落定了？小编一一为你作答。
北京房产按揭贷款的申请条件是什么?根据多方了解，在北京贷款买房，不论借款人选择哪家银行办理贷款，都需要满足这些条件：
1、年满十八岁，有完全民事行为能力;
2、有稳定的工作和收入，具备按时足额还款的能力;
3、有一定比例的首付款(首套房首付比例不低于30%、二套房首付比例不低于70%);
4、有购房合同或协议;
5、拥有良好的信用记录;
6、同意将所购房屋作抵押;
7、银行要求满足的另外的条件。
此外，不同的贷款行对借款人的条件也会有所不同，其贷款额度也会有所差异，因此，借款人在申请贷款前，一定要提前详细咨询了解，然后再根据自身的实际情况来选择适合自己的贷款行申请贷款。
有客户遇到了这种问题：已经与开发商签订了房屋买卖合同，并且银行按揭贷款也已经获批，甚至已经还了一段时间的贷款，但却又看中了项目的另一个户型，这种情况还能要求开发商换房吗？这种情况该怎么处理？
要解决这个问题，首先必须弄明白购房者、开发商和银行三者之间基本的合同关系。购房者与开发商签订了商品房买卖合同，同时购房者和银行签订了借款合同。
目前的人住房贷款普遍采取抵押加阶段性保证的方式，也就是说，这个借款合同是以所购房屋为抵押物的借款合同，并且在办理产权证之前，开发商为该合同作阶段性担保。这意味着房屋买卖合同与借款合同是密切相连的。根据我国担保法规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押人未通知抵押权人，转让行为无效。而且购房者（即抵押人）与银行（即抵押权人）所签订的借款合同中一般都约定：如果未经银行书面同意，购房者将设定的抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或做其它处理，银行有权解除合同并提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处置抵押物或要求保证人履行保证责任。这就意味着要解除房屋买卖合同，必先通知银行，并经银行的书面许可。但是在实际操作中银行为了大限度确保自己抵押权的实现，一般是不会同意购房者与开发商解除原房屋买卖合同的。只能由开发商以保证人的身份先将贷款提前还给银行，结束购房人与银行之间的借款合同，消除银行对房屋的抵押权，然后再与客户解除原房屋买卖合同，而换房的过程正是开发商与购房人解除原购房合同，签订新合同的过程。
那么是否就可以换房了呢，还得分情况。
如果开发商已将该房屋产权证办理完毕，房屋产权以及抵押权已登记备案，这时候木已成舟，购房者就不可能再换房。
如果该房屋的产权证还未办理，购房者想要换房，并且与开发商协商一致，这样是可以操作的。具体是先由开发商与购房者解除原房屋买卖合同，由开发商将银行贷款一次性还清，结束购房人与银行之间的借款合同，然后与原购房者签订新的房屋买卖合同。如新房屋仍需贷款，则要重新申请银行贷款。这样操作的关键在于购房者能否与开发商协商一致。如果开发商不同意解除原合同，那么购房者只能望房兴叹了；即使与开发商协商一致，购房者也会因此受到一些损失，具体包括印花税、契税、一部分保险手续费、贷款律师费等等。
所以购房者应在买房前需要慎之又慎，在明确了自己的需要并挑到满意的房屋后再签房屋买卖合同，申请北京房产按揭贷款，免去许多不必要的麻烦和损失。
