韩延歌：政府决定市场走向 未来仍有广阔前景

3月29日，“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆隆重拉开帷幕，同时还召开了“第五届中国房地产百强企业家峰会”。峰会上，中国综合实力最强大的房地产企业巨头齐聚一堂，共同探讨百强企业在新形势下的发展机遇和挑战。房天下记者时间对纽约证券交易研究所北京代表处负责人韩延歌进行了采访。

有实力的企业才会受到资本市场的青睐

记者：韩总，你好，刚才您在论坛上谈到了内地房企如何在海外成功上市，我想请问一下，与往年相比，现今海外者对内地房企上市资格的要求会有哪些变化呢？

韩延歌：中国的房地产企业上市历程经历了短短几年的过程，从2004年到2007年有一个大落，然后又是大起，今年受到全球资本市场的影响，全球各个资本市场的IPO都比较清淡，中国的房地产企业也面临着一个比较严峻的政策调整。所以如果说国际资本市场和人对中国的房地产企业上市资格的要求是否有什么新的变化，我觉得不见得，但是大的市场确实出现了不小的变化，全球资本市场包括香港和大陆资本市场都有10%—30%的跌幅，这种跌幅也许对房地产市场没有太大影响，但是对于人以及资本市场的信心是有影响的。所以，很多机构人不愿意选择在大势比较清淡的情况下做，而是在市场有进一步好转的情况下再进行。所以总的来说，人还是比较喜欢那种有实力、有长期的规划、有长期战略方向的指定，以及有强大的管理团队，还有沟通能力很强，并跟人保持良好关系的企业。其实不单是房地产企业，其他行业也是这样的。

中国房地产市场仍有广阔的发展前景

记者：那您觉得近段时间股市比较惨淡，房企上市比较频频遇阻，是不是表示海外者对内地的房地产市场暂时失去信心呢？

韩延歌：资本市场的清淡更大的是因为人宁可不选择这种市场下滑的情况下，大家都在等待市场出现转折之后再把钱投到各个行业，包括房地产市场。相对来说，我觉得中国的房地产市场还不同于其他国家，它有很好的发展前景。因为中国的城市化进程仍在不断加快，中国中等收入人群也在不断增多，老百姓对于住房的要求还会有一个持续的需求。这不同于其他的许多发达国家，所以从长远来讲，中国的房地产市场还是很有发展前景的。

政府引导将决定房地产市场的走向

记者：刚才许多业内人士都提到现在的房地产资本市场正置身寒冬，但都觉得春天不会太远，您觉得内地房地产市场的春天大概什么时候来，或者说当它满足了什么样的条件后，市场才会转暖呢？

韩延歌：如果从资本市场IPO角度来讲，我觉得春天还是应该等到全球内陆的资本市场有一点好转之后，人才会对于房地产企业的上市有进一步的热情。如果是从房地产行业来讲的话，政府的相关政策出台，政府对于房产行业发展方向的把握，以及信贷政策的稳定性都会对房地产近期的发展有一些影响，所以，从时间上来讲不是很好说。

房地产企业需要良好的财务管理能力

记者：对于房地产市场的目前境况，您有没有一些关于风险规避的建议呢？

韩延歌：我觉得房地产行业的特点是资金的需求量大，而且它的运作发展、开发周期也长，所以企业要有好的财务管理能力，对于财务风险、对于怎样利用银行信贷的以及怎么利用债券市场的能力要有好的预见性。如果利用不好资本市场、债券市场以及银行信贷的话，就会给企业的发展周期带来一定影响，会影响到企业的开发能力。譬如如今政府对房地产企业要求拿到土地后的一定时间内必须尽快开发，这就等于如果企业资金管理能力不行，企业面临的外部压力就会更大。