以房养老保险遇冷 房产评估有风险
国际金融报2015/05/25 08:00
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“你留下房子，我为你养老”，这听起来像是哪家的子女和家中的老人之间的约定，但实际上，却是在提出一种新的养老模式。作为国内款“以房养老”保险，幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）产品”，在经历了长达10个月的试点后，正式进入国人的生活。
业内人士认为，中国正在步入老龄化社会，以房养老可以给正在进入老龄化的中国社会多一道养老保障。以住房抵押换取养老保障，对于那些无子女或在赡养问题上受制于子女的老人，提供了一种新型的养老选择。但是，距离去年7月保监会确定在北京、上海、广州、武汉4个试点城市推行以房养老试点已经过去了将近10个月，由于房产传续、养儿防老等旧观念制约，目前对这一模式的接受度仍较低。而对于保险公司来说，未来房价涨跌难以预测，以房养老保险产品还是一个风险很高的“买卖”，很多公司仍在观望中。
据资深理财师介绍，“以房养老保险”不同于大众观念里的“以房养老”，相当于已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，然后每月或每年从金融机构领取“养老金”，同时将继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。当借款人去世后，金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，享有房产的部分。
受限传统观念
“以房养老”虽然能够提高投保者的晚年生活水平，但同时也会让投保者承受“什么也没留下”的心理压力。从根本上说，与传统文化存在冲突。“以房养老”是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将其房屋的价值分摊到老年人预期寿命年限中去，按年或按月支付现金给投保人直至其去世，相当于提前支用该房屋的销售款。投保人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护。当投保人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，对其进行销售、出租或者拍卖，从而获得房产的部分。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以也被称为“反向抵押贷款”。
以房养老作为新的一项缓解人口老龄化，为老人提供更好养老补助的优惠政策。它的实施引起了很多人的关注，这样的改革实际上挑战了很多中国人的传统思想。在中国人根深蒂固的想法中“但存方寸地，留于子孙耕”，很多老人都会选择在百年后将自己的一切都留给自己的孩子。而现如今的政府的“以房养老”政策却要让老人将房屋抵押出去，让自己辛苦一辈子也难以攒下一套房子让给别人。
关键就在“以房养老”的前提上，老人必须将拥有完全产权的房屋抵押给保险公司。对于这点，中国有很多老人接受不了。“像上海、北京的房价多高啊，年轻人单凭自己的收入想要买一套房子，这几乎是不可能的，做父母的不会为了过得舒服点，把房子抵押给保险公司。”记者在采访中了解到，“在国外，孩子成年后与父母就在经济上独立，可我们中国人代际之间的"经济账"没那么清楚。即使孩子已经成年，结婚买房都能得到父母的大力支持。很多老年人觉得，如果子女无暇照顾，可以去养老院，把家里的房子租出去，用租金养老，总比把房子留给保险公司合适。”
南开大学经济学院风险管理与保险学系教授朱铭来认为，“以房养老”虽然能够提高投保者的晚年生活水平，但同时也会让投保者承受“什么也没留下”的心理压力。从根本上说，与传统文化存在冲突。“一般而言，这样的商业模式只适应特定人群的需要，并不容易推开，保险公司开发产品也要注重客户分层。”
保监会“以房养老”试点意见出台以来，只有一家公司申报了一款产品，其他公司都在观望。对于这种情况，保监会相关负责人认为，这不是个利润丰厚的市场，老年人问题又十分复杂，处理不好就是大问题，观望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路。“毕竟是款产品，不可能尽善尽美。但它至少给了人们又一种选择。”
此外，中国社科院社会学研究所副研究员谢雨锋认为，当前群众对保险行业信任度不高，也是推行“以房养老”的阻力之一。“房屋对于大部分老年人来说是重要的财产，他们不会轻易将房屋抵押出去。”同时，由于政策还在试点阶段，市场上缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。谢雨锋坦言，“以房养老”的前景可能并不明朗。他认为，“以房养老”更适合那些手中有多套房产的老年人，“基于中国的传统文化背景，居家养老、机构养老必然还是主流养老方式，"以房养老"只是一个有益的补充。”
传统的家庭观念中，子女是老年人财产的直接继承者，而在“以房养老”模式下，老年人以房屋抵押用于养老，这意味着子女将不再拥有老年人房产的继承权。在传统的养老方式被打破的同时，老年人与儿女之间的问题也将不可避免地出现。正是由于害怕与子女之间出现隔阂，老年人对是否选择“以房养老”会有所顾忌。
上海大学社会学系教授瞿小敏认为大可不必如此，“现代社会充满着激烈的竞争，子女本应靠自己的努力过上幸福的日子，以房养老将传统上本应留给子女的房屋用于养老，将消除一些子女对父母的依赖心理，反而有助于培养子女的独立意识。”在瞿小敏看来，对于采取“以房养老”的家庭来说，老年人的养老有了重要的经济补充，儿女的经济负担减轻了，有较多的闲暇时间来陪伴老人，这在一定意义上反而有助于对老年人的精神赡养。
楼市走势未知
在对未来房屋价值评估时，会根据人口老龄化程度、地段规划等设计一个风险系数，中国房价受政策因素影响很大，而在房屋价值评估时，政策因素是没有办法考虑的。一位人寿保险相关从业人员在接受记者采访时坦言，“老年人住房反向抵押养老保险”这一方式虽然可以破解“养老难题”，但也面临着不少矛盾。“首先就有一个房屋还是贬值的问题。如果房屋持续，投保人和其家属可能就会提出异议；如果房屋贬值了，保险机构也不愿承担房屋贬值所造成的损失。”
记者了解到，幸福人寿“幸福房来宝”的基本养老保险金额是基于所抵押房屋的评估价值，并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定，一经确定不能再做变更。“幸福房来宝”的保险条款显示，幸福人寿将和老人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估。根据“幸福房来宝”的保险费率表计算，以70周岁的男性老年人，有效保险价值为500万元的房产为例，扣除延期年金保费（一年约3万元）和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。“投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿相关负责人表示，“幸福房来宝”的在于养老金额里已考虑房屋预期；保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余，将返还给老人的继承人。也就是说，如果愿意，房子还是自家的。
对于公众为关注的房价变动和房屋问题，“房来宝”产品条款明确指出，保险公司不参与房产，但承担房屋价格下跌风险和长寿给付风险。也就是说，投保后，老年人即可终身领取固定的养老金，不受房价下跌的影响。老人身故后，险企处置房产所得优先用于偿付养老保险费用，剩余部分返还给老人的继承者。此外，保险公司还在一定程度内承担投保人长寿带来的超额给付。
“以房养老”把保险和房地产结合在一起，如何进行有效的风险管控？对此，副教授徐高林认为，风险的关键问题还是在于房产的估值问题。徐高林指出，房价一旦下跌，对保险公司和银行以及个人都是一个大问题，究竟谁来承担这样一个损失，银行、保险公司都不敢参与进来，还是需要制度设计的合理，让人们没有后顾之忧。此外，徐高林还提出了人们广为关注的“70年产权”问题，他说，将来产权到70年以后房屋如何处置将会是一个大问题。
显然，房价波动并不是惟一的风险因素。徐高林还提出两个问题，一个是完全独立产权和房产处置的问题，也就是继承人和保险公司之间未来会在房产价值上可能出现争议，对房产的处置达不成一致；二是房屋中途意外的风险，老年人的权益很难得到保障。而“以房养老”是“倒按揭”，投保人将现有住房进行抵押，保险公司根据房屋评估价，以及投保人的预期寿命，来精算每年需要向投保人返还的保险金，保险公司终将享有房屋产权，未来房屋幅度大，保险公司受益多，但是，保险公司也将承担房价可能下跌的风险。
因此，对于房屋价值的评估则是“以房养老”遇到的道坎。如何才能提供具有公信力的评估价格，一位保险公司人士表示，每年或每月返还的养老金数额应是房屋评估价与未来生存年限的除数，未来房屋变卖后应略有盈余，这样保险公司可从中获得利差。但是，未来房价是升还是跌，就很难说得准。
这位保险公司人士还说，对于投保人来说，意味着将房子抵押给保险公司来变现，保险公司与投保人都在博弈，对于未来经济形势、房价变化判断的差异性很大，也许投保人认为房价会大幅，一旦价格定低了，有可能认为会吃亏。房屋估价过高，房价波动较大，这样，保险公司将承担较大风险。“这是十分考验保险公司的。”
一位评估业内人士指出，一般来说，在对未来房屋价值评估时，会根据人口老龄化程度、地段规划等设计一个风险系数，中国房价受政策因素影响很大，而在房屋价值评估时，政策因素是没有办法考虑的。
借鉴海外模式
“以房养老”作为其他养老方式的补充，更适合拥有两套或两套以上房产的，无子女或者不涉及遗产继承问题的老人，只是一种“小众”形式的养老方式。“以房养老”在中国是新鲜事物，但在美国、日本、新加坡等发达国家已推行多年，成为养老收入来源的一项重要补充和组成部分。在老龄化问题日益引起关注之际，发达国家“以房养老”的经验教训值得借鉴。
美国是早推行“以房养老”的国家之一，经过几十年的发展，目前已建成上规模大，制度灵活的“以房养老”体系。美国就开始试水“以房养老”模式，随后欧洲国家、日本、新加坡等国纷纷效仿。在过去的20年里，“以房养老”模式逐步发展成熟。目前，美国、加拿大、英国、新加坡等都有各自的“以房养老”服务体系，积累了相当丰富的操作经验。美国“以房养老”模式也被称为“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，分三种，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理。
种是经美国国会认可，联邦政府保险的“倒按揭”贷款，美国大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型。第二种是由政府担保的“倒按揭”贷款，该贷款由美国联邦抵押协会办理，有固定期限，而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。第三种是专有“倒按揭”贷款，此“倒按揭”贷款模式由不同公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，贷款对象资格无需政府认可，属于个人理财产品。此方式可让发放贷款机构与住户共同享有住房，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。这虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房部分的。
从发达国家“以房养老”的经历看,“以房养老”要推广,需要为老人提供可靠的保障,灵活的放款和赎回安排,而这离不开政府的保险和背书。但是,由于此类贷款周期长、风险大,如何防控政府保险背后的风险,尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时,依然值得警惕和探索。“以房养老”在美国实行已经超过了15年，已经形成了一套实施的现实基础。首先，老年人容易成为“房子富翁，现金穷人”，子女独立后，有现金养老的需求；其次，国外的房产价值评估和保险金融体系相对健全，排除了人们对风险的担忧；还有很重要的一点是，美国的房产不算支柱产业，年轻人奋斗个5到7年就可以买下一套，完全没有必要等着老人遗赠。
“以房养老并非权宜之计，这种模式在全是得到公认的。”健康产业学院院长乌丹星说，现在一些人对“以房养老”存在误解，国家提倡“以房养老”是想更好地完善养老体系。养老应该是多层次的，“以房养老”是其中有效解决养老问题的一种方式。即便是社会福利较优越的西方发达国家也在推行“以房养老”，说明这一模式的需求和市场基础是存在的。
中国社科院研究生院经济系博士生陆明涛认为，对于不少人担心“以房养老”的家庭伦理问题，可以按照国际惯例开征遗产税后，“以房养老”将成为子女欢迎的养老形式。在一些国家和地区，遗产税往往是高税率的，以至于房产对于子女没有太大的吸引力，而父母将住房反按揭给银行，将减少子女向父母支付的赡养费用，减轻子女的负担。从中国的发展趋势来看，遗产税开征应该只是时间问题。
一直以来，“以房养老”都存在大的抗议声，就是认为是政府借助此类产品在推卸养老责任。事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代国家基本养老保险体系。即使国外拥有成熟的“以房养老”模式，也并非主流，只是社会养老保障体系之外的补充形式。有行业人士更是指出，“成功”的美国常被用来支持中国“以房养老”推广，殊不知“以房养老”在美国却是相当“不受待见”。
据悉，“以房养老”作为舶来品，即使是在运作成功、成熟的美国，一开始也是不受美国老人的待见，在2008年金融危机之后，更是节节败退。“住房转换抵押贷款”损失惨重，三大支柱之一的“财务自由计划”更是因为开发商破产而退出市场。
保险系教授庹国柱表示，“以房养老”作为其他养老方式的补充，更适合拥有两套或两套以上房产的，无子女或者不涉及遗产继承问题的老人，只是一种“小众”形式的养老方式。幸福人寿副总裁曲和磊表示，该公司的“以房养老”业务在试点期间优先在孤寡失独老人、低收入家庭和高龄老年群体中推行。“我们不急于追求业务量的增长，而是希望能积累些经验，让中国式的"以房养老"有个比较稳步的开端”。
