北京望京惊现半价抛售写字楼潘石屹称均价4.7万元“可以”
房天下2015/01/30 16:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
记者调查获悉，北京望京地区微软大厦的望京国际写字楼正在接近半价，12月30日首期开盘热销售罄。开发商的促销行为势必对北京写字楼市场带来示范效应。
望京写字楼市场销售单价在攀升至8万元∕平方米之后，今年终于出现了松动迹象。据悉，近期开盘的比邻望京SOHO和保利国际广场的望京国际项目销售均价仅为4.7万元∕平方米。
“我们项目是5.1米，完全可以自己建一个隔层，这样均价可以降到2.4万元∕平方米。”望京国际项目销售人员如是透露。
对此，SOHO中国董事长潘石屹在接受记者采访时表示，“我们望京SOHO高的时候卖到过8万元∕平方米，同一区域的写字楼销售均价4.7万元∕平方米的价格是可以的”。
而据本报记者调查获悉，望京国际的开发商为完成年内销售任务，才将该项目以大幅低于市场均价的售价抛售。
“半价”抛售写字楼
12月30日，位于微软大厦的5A写字楼——望京国际半价开盘。据其销售人员透露，选房活动还没开始，售楼处已挤满前来排号选房的客户。每一个销售人员几乎都同时带3到4组客户，粗略统计，意向认购客户达210余人。开盘当日，首期房源售罄，销售额达3.5亿元。
上述销售人员还向记者透露，望京国际整个项目体量为3万平方米左右，目前正有500强企业洽谈整购写字楼B座事宜，为满足自用客户需求，未来将加推A座写字楼房源相继散售入市，销售均价暂定为4.7万元/平方米。写字楼单位面积范围70－200平米，完全适合服务于500强企业的中小型公司。更且“我们的项目为5.1米，这意味着可以做双层空间，这样每平方米的实际购买价格会在2.4万元/平方米以下，即为真正的‘半价’销售”。
值得一提的是，本报记者在其项目户型图中发现，望京国际与该区域内其他5A级写字楼不同，户型均为200平方米以下，甚至个别户型不足70平方米，总价在300万元-900万元之间，这在望京区域的写字楼市场罕见。
事实上，望京核心区域的写字楼市场以望京SOHO、绿地以及保利国际广场为主导，三大项目呈三角之势布局，周边仅有望京国际散售写字楼。不过，从目前在售写字楼情况来看，分割为200平方米以下出售的写字楼项目唯有望京国际在售。
据记者了解，位于望京CBD的保利国际广场近日与某卫视达成协议，整售该项目后一栋写字楼。今年上半年，保利国际广场写字楼均价已达到65000元/平方米，若此次整售成功，该单的交易额不下5亿元。
无独有偶，2013年，阿里巴巴斥资16亿元整购绿地T3写字楼，一度成为北京写字楼市场上的年度大单。据记者了解，目前绿地写字楼已经基本售罄，在售时写字楼均价维持在75000元/平方米的上下。
而SOHO中下的望京SOHO高时候卖过8万元/平方米，整个项目可售物业销售均价也接近5万元/平方米，而其商业部分销售均价更是超过了7.6万元/平方米。
“望京写字楼市场吸引了绿地、保利、SOHO中国等大型开发商的建设，这将使望京成为信息科技、高科技、和制造及相关行业的集聚。”莱坊北京董事兼研究及咨询部主管孙文静向记者表示，2011年以来，该地区的租金水平一直在稳定上涨，目前整个区域销售均价也都超过5万元/平方米。
望京写字楼租金稳定
据莱坊北京研究及咨询部2014年第三季度北京写字楼市场报告显示，第三季度，北京甲级写字楼市场较低迷，成交价格环比下降1.6%。
孙文静认为，造成写字楼市场环比小幅下滑的部分原因是大量写字楼以业主自用为主，可供销售的写字楼几乎为零。
对此，另有业内人士称，今年房地产市场整体不好，写字楼市场受到一定波及，但从另一方面看，这也是需求入市的窗口期，降息等利好因素也将带动部分有需求人群在总价较低，租金稳定的时候入手性物业。
据莱坊北京研究及咨询部2014年第三季度北京写字楼市场报告显示，望京区域写字楼租金收入为每月每平方米215元。而从整个北京甲级写字楼市场来看，平均租金至每月每平方米378.4元，市场平均空置率在三季度下降了0.3个百分点至2.7%。
对金融街、东二环等成熟且密度较高的写字楼市场来说，望京CBD区域是2009年才兴起的新兴写字楼市场。该区域500强美国惠普、韩国浦项集团、美国上市阿里巴巴集团等大企业纷纷搬入望京，未来写字楼价值将爆发式增长
2009年，望京被规划为北京升级版国际商务，此后保利、SOHO中国等大型房企和500强企业开始进驻开发或。据不完全统计，目前望京CBD进驻500强总部已达16家，惠普总部也将于2016年在望京国际落成，并进驻。
正如潘石屹向《证券日报》的记者所示，金融、信息产业成为望京区域的新兴租赁需求。“现在望京SOHO，超过90%的客户都是互联网企业”。
而上述报告也显示，2011年以来，望京区域写字楼租金一直呈现稳定上升趋势。而从北京整个写字楼市场来看，孙文静表示，自2011年起，北京甲级写字楼租金一直呈现上升趋势。金融、信息技术和高科技以及专业服务行业在今年第三季度成为新租交易市场的主要驱动力。其中，国内企业越来越起到主导作用。而由于写字楼市场需求回暖及相对较高的预租率，整体市场的空置率已达到了自2006年以来的低水平。
事实上，望京SOHO持有运营的塔一已于12月1日启动了第三轮涨租，潘石屹将每一轮涨租比例维持在2%-10%之间，这意味着其看好望京区域的写字楼市场。
对此，上述望京国际的开发商相关人士也称，目前望京CBD现已形成电子信息、互联网应用、生物技术、新能源开发为主的产业链，辐射和带动相关企业达上万家，大大拉动区域内写字楼市场。
“我们的望京项目具有14号线可，年底将通车，1至3层5.1米，花巨资引进了新风净化处理系统，还有5000平方米的空中休憩花园广场，1:100平方米的车位配比等各种竞争。”上述人士称，加上总价和单价都定价较低，门槛低。此外，项目所处的望京核心区已无地块开发，未来租金提升空间高，“不愁卖”。
开发商以价换量，快速回笼资金
值得注意的额是，在上述市场背景下，望京国际这类拥有空气净化系统的5A级写字楼不但以大幅低于市场均价的价格抛售，而且还分割为200平方米以下的小户型入市，无论是从均价还是总价来看，几乎都是该区域内的低定价，这让市场颇为震惊。
同时，记者获悉位于王府井大街商圈的利生大厦写字楼，目前也准备低价入市销售，是抢占紫禁城核心资源的重大契机。均价为6万元/平方米左右，并有更多优惠活动。
该开发商相关人士向记者透露，为了快速回笼现金，公司决定不再把该项目作为持有物业去运营，选择了低价促进销售，争取快速回笼资金，以完成公司的销售目标。
北京市政府要将王府井打造为“北京--城市街”。王府井更是全中国的稀缺资源，因其独有的位置，被定义为中华商务街，成就了王府井中华商务领地。而如此低价格散售，必将给北京写字楼市场带来地震。
该人士还透露，王府井利生大厦将在近期推出房源。
