物业服务合同征集意见 共用设施收益可抵物业费

1月7日，新物业公司的保安到位后，原物业公司的保安走出小区大门搬运物品。当天下午，朝阳法院强制执行朝阳区美然动力小区的新老物业公司交接。资料图片 本报记者 张涛 摄

本报讯 小区的前期物业服务2年时间；归业主的共用部位、共用设施的经营，归全体业主，可用于冲抵下一年度的物业费，也可用于小区改造。

昨日，北京市建委和市工商局发布消息，《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本已起草完成，从今日至11月11日，公开上网征集市民意见。

两大合同　“管理合同”改为“服务合同”

《前期物业服务合同》曾于今年3月向市民公开征集过意见。此次两部门在综合各界意见和建议的基础上，根据新出台的《中华人民共和国物权法》以及新修订的《物业管理条例》，对《前期物业服务合同》进行了修改和完善，并以此为基础起草了《物业服务合同》。而且两合同在名称上都将“管理合同”改为了“服务合同”，突出了物业企业的服务属性。

前期物业服务合同　物业费购房时就须明确

市建委有关负责人介绍，《前期物业服务合同》适用于房地产开发建设单位与其选聘的物业服务企业之间缔结的前期物业服务关系，合同签约方是开发建设单位和物业服务企业。

这位人士介绍，前期合同将纳入规范管理的范畴，作为房屋买卖合同的附件，市民在购房的同时就能获得告知合同的内容，增加了透明度。

“使购房人在购房的同时就能了解此后物业服务的内容、标准和物业服务收费的标准，充分保证业主的知情权和选择权。”该人士表示，同时，购房人签署买卖合同，也就承认并接受了前期物业服务合同的约束，今后要承担交纳物业服务费用的义务，这也为此后物业服务纠纷的处理提供了可靠依据。

物业服务合同　物业构成以附件形式体现

而《物业服务合同》适用于业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结的物业服务关系。至于小区规划平面图、物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细及移交资料清单等内容，则都以合同附件形式体现。

从今日起，市民可登录“首都之窗”、“北京工商”、“北京建设”等网站的相关页面，了解合同的具体内容，并通过在页面留言板中留言或发送邮件到 bjgshtc@163.com 的方式，提出意见或建议。

市工商局和市建委表示，将根据意见反馈对合同进行修改完善，并通过邀请有关代表召开公开论证会的形式，确定合同文本的最终内容。

个别物业项目出现管理真空

两大问题有待重点商讨，其中包括合同文本与《物权法》相关概念衔接

本报讯 昨日，北京市工商局合同处人士表示，目前仍然有两大问题需待重点商讨。一是个别物业项目出现的管理真空问题。文本中明确了合同期限，并在前期物业合同中规定，未出现合同约定的解除和中止情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止，“这种约定在一定程度上保障了物业服务的连续性，但对于物业服务企业无力服务或业主大会未选聘出新的物业服务企业造成的真空管理状态，还未形成有效的解决办法”。

另一个就是共用部位、共用设施等相关概念的界限问题。这位人士指出，合同文本与《物权法》中相关概念的衔接还有待商讨，《物权法》是以建筑区划为界限对权属进行了界定，而本合同运用的是物业区域的概念，对本物业区域内归业主的共用部位、共用设施的经营以及归属和使用做了规定。同时，《物权法》中运用的是共有部位、共用设施，而本合同中运用的是共用部位、共用设施的概念。

【前期物业服务合同】　前期物业服务两年

内容：合同中对于前期物业的服务期限，给出了两个选择，2年和3年，这意味着前期物业服务2年。合同期满后未出现合同中规定的解除和中止情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。

解读：市工商局合同处负责人表示，由于前期服务合同在业主入住之前签订，而物业服务企业的合法更换需要由业主大会决议，设定最短合同期限，能在时间上对业主大会成立提供一定的保障，同时减少物业服务企业频繁更换带来的不便和纠纷。

禁乱收装修垃圾清运费

内容：合同明确，物业公司应与业主订立书面的装修服务协议，并约定允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修服务费用等。物业可以收取装修押金和装修服务费，但除此之外不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等任何与装修有关的费用。

解读：市建委有关负责人认为，这进一步明确装饰装修的权利义务，增加可操作性，保障装修过程中业主与物业的合法权益。物业不能开出众多的收费项目，比如垃圾清运费等等，如果觉得需要，可以在装修服务费里一次性收取。

【物业服务合同】　共用设施归属业主

内容：合同规定，归业主的共用部位、共用设施的经营要征得业主委员会书面同意后，由物业服务企业与经营者依法签订合同。归全体业主，并由物业服务企业定期公布接受监督。在分配方面，可冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造。

解读：市工商局合同处人士指出，很多物业公司往往擅自将业主共用部位、共用设施对外经营后，所得情况业主却不知情，更谈不上支配这项。合同明确了共用设施的归全体业主，使得这笔收入支出更透明。

老物业不得擅自撤离

内容：合同中规定，在原物业服务合同终止后，业主委员会应当监督原物业服务企业与新物业服务企业进行交接验收，并进行三方确认。

合同期满前一方决定不再续约的，应当提前三个月告知对方。合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，原企业应当应业主委员会的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月。

解读：业主委员会选聘了新物业，老物业擅自撤离，是近两年社会关注的问题。市建委有关负责人表示，该条款主要就是针对这个方面的问题，确保在新老物业交接时，业主的生活状况不受到影响。

物业收费采用包干制或酬金制

合同提供两种付费方式，市建委称酬金制是发展方向

合同明确物业服务收费可选择采用“包干制”或“酬金制”，包干制是物业费由业主按建筑面积交纳，盈余或者亏损均由物业享有或者承担，物业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

酬金制是业主按建筑面积预先交纳，物业服务资金为交纳的业主，由物业代管，主要用于维持物业的必要开支。

此外，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共服务项目收费问题，文本中明确，市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。物业服务企业代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。

市建委表示，目前北京大多数小区物业费采取的还是包干制收费方式，而酬金制是将来的发展方向。“刚建的小区和使用很多年以后的小区，需要维护的范围肯定不一样，需要的费用也不一样。所以花多少交多少的收费方式，更公平。”

名词解释

共用部位

包括房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、屋顶、外墙面(包括非承重结构的分户墙外墙面)、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。

共用设施

包括共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等(由专业机构负责的除外)。