谢逸枫：广州楼市“限价令”到了取消时

为完成价格控制目标，防止房价涨幅超过控制目标，广州高价豪宅项目开始面临“限价、限售、限签”，与“限购、限贷”统称为“五限”政策。2013年4月24日起，广州市商品住宅须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。由于价格指导和预售、网签受限，对高价和豪宅楼盘泼下一盆冷水。2013年5月广州全市成交随即呈现量跌，高价楼盘预售发放进度陷入停滞。一方面是考虑到2014年楼市风险增加、房价涨幅回落与价格控制目标已废除，实行广州“限价、限售、限签”政策完成没有必要。另一方面是市场化的改革作为大趋势，去化不仅可起到平衡供需关系，更可减少对楼市预期破坏，让楼市恢复市场本性。因此，广州的“限价、限售、限签”调控该调整转变，应该考虑逐渐取消退出市场。

2014年5月29日，广州市房协喊话，南沙楼市尽快放开限购。“南沙这样的区域应尽快放开限购!”，广州市房地产协会发布2014年广州房地产蓝皮书,解读调控政策走势。市房协秘书长呼吁政府应调整限购政策。广州市房地产行业协会、广州市房地产学会发布了2014广州房地产蓝皮书系列之《房地产市场调控政策解读与展望》(下称《蓝皮书》)。2014年房地产相关政策将出现思路和方式的双向重大调整。政府对房地产调控提出了“双向调控”的新思路。预计今年像广州这样的一线城市,至少在上半年看不到政策放松的可能性。而部分三四线城市除了逐步放松现有调控,可能还会有个别城市出台新的刺激措施。市房协秘书长呼吁,今年的调控政策提出“差异化”,广州应该有敏感度、有嗅觉地走在前端,在具备条件的南沙、从化、增城等周边区域,放开限购。事实上,广州区具备限购放开的条件,而且放开后广州楼市也仍会是健康的,但政策的放开要稳步推进,可以先在周边区域试点。近期,广州市房协计划就该问题在南沙开研讨会,并向广州市国土房管局提交建议。

广州楼市“限购”政策已经到了局部调整时，不该一直限着祸害楼市。虽然达不到取消或者退出市场，但做局部调整不会导致区域房价大幅度上涨，更有利支持与鼓励首套自住刚性的合理需求与改善型的。一是区域调整。譬如南沙、萝岗区、花都区、番禺区。主要是这四区供应高、库存高、房价低，刚需与改善需求越来越倾向区域。而荔湾，越秀、白云、番禺、天河、海珠、黄埔、增城、从化则可以考虑取消限价政策。二是限购政策调整。是“非本市户籍居民”购房资格认定标准。”2013年11月，广州出台“穗六条”，对“非本市户籍居民家庭”限购1套住房资格由原来的“累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，调整为“需连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”。因此，在北上广深四大一线城市，今年广州限购、限贷政策难以放松的情况下，广州市政府应根据自身情况，放松对“非本市户籍居民”购房资格认定标准，满足改善需求的市场。

广州萝岗区已发出取消限价政策的信号，将是广州放松楼市调控的开端，但官方强调按照原来的政策执行。一方面是是“口头通知”已默认取消限价政策。另一方面是不会有公开的政策与通知。因此，取消限价政策是大趋势。2014年5月28日下午，广州市萝岗区某开发商称，接到了房管部门的“口头通知”，将在6月3日放松限价。但该区房管局回应称仍严格按照原来的政策执行。萝岗区房管局宣传科教处康峰处长回应：“最近有些楼盘所说政策松动都是为了卖楼的说辞，我们还是严格按照原来的政策执行。”但他的说法颇耐人寻味：“萝岗没有放开限价，因为价格本来就是按照市场来决定，文件也没有规定只能按照一个价格来执行”。 广州市国土房管局相关人士也再度澄清，目前广州没有政策调整，仍严格执行国家有关房地产调控政策。越秀岭南雅筑的负责人称，此次限价放松政策并非官方文件通知，而是他们去房管局办理网签手续时，房管局给的“口头通知”。限价1.6万/平方米的“宽松”政策对其楼盘影响不大，因为该盘之前的成交价大都在此价位内。

2013年广州因房价涨幅目标与调控压力，临时采取的“限价、限售、限签”措施，通过限制了高价盘的入市，但真实网签已丧失。2014年政府不再过于强调房价调控目标，基本上说明“限价、限售、限签”在探索实质放开。自2013年下半年以来成交数据下滑，楼市拐点、房价下行舆论纷纷，南宁、无锡、杭州萧山、铜陵、宁波、成都、佛山、天津等20个城市先后传出调控松消息。而政府救市和调控松绑已经成为市场关注焦点，更是导致住建部密集调研多地城市的原因之一。广州作为一线城市目前仍然没有放松限购、限贷政策，但对于调控手段正向市场方向靠拢。广州市房管局局长李俊夫此前于2013年12月24日就曾介绍，广州2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购、限贷、限售、限签等干预措施，建立房地产调控长效机制。市场主导成为探索和调整方向，从市场表现来看，“限价、限售、限签”是广州调控松动步，将迎来实质放开。一方面是政府救房企，实质上就是救自己。另一方面是政府从高价获取高额利润，不会眼睁睁看着房企倒下。