三四线城市房地产市场：有人撤离有人留守
第一财经日报2014/03/24 07:08
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同为河南人创办的地产企业，恒大和建业正在选择两种不同的发展路径。
当许家印的恒大集团（03333.HK）正在大规模转战一线城市时，他的河南老乡胡葆森却宣称，虽然很多人对三四线城市的房地产行业不看好，认为泡沫严重，但建业地产仍将继续深耕城镇化。
“地产如同股市，当大家都不看好的时候，正说明机会很大。别人越不看好（三四线城市），我越坚定，能在大家都不看好的三四线城市继续成长才厉害。”建业地产（00832.HK）董事长胡葆森接受《财经日报》等媒体采访时说。
之前的3月16日，中共、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》（下称《规划》），将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面。国家发改委的数据显示，作为新型城镇化的主战场，三四线城市共有180多个地级市、1万多个城镇，将可能拉动逾40万亿元的。
但目前在多个三四线城市，新盘不断入市，供给严重过剩，包括恒大在内的多家地产商开始有选择地撤离。
而中国房地产开发集团理事长孟晓苏最近却在一次会议上说，房企应研究如何将地产与城镇化产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。
胡葆森表示，过去20多年中，中国的城镇化重点主要在大中城市，在接下来的20年，城镇化的主战场应该在县级城市，因此，抓住县级城市的城镇化机遇，对房地产企业是中小房企而言，将是一个新的机遇。
胡葆森说，作为国内地产百强企业中在省会、市、县、镇都有产品的企业，建业属于比较“接地气”的。之前建业曾提出“省域化”战略。
以河南为例，胡葆森说，在该省的100个县级城市中，目前城区人口平均为5万~10万人，按照《规划》来发展，2020年～2025年，河南县级城市的人口要翻1倍，这样，一个县城的人口将增至10万~20万人，相应新增人口需要的住房面积约为300万平方米，“只要这个县城里有1/3或1/6的新增人口购买建业的房子，我们在县城就可能有很好的发展。”
国泰君安研究员侯丽科之前表示，《规划》的出台符合预期，庞大的农村转移人口的住房需求以及棚户区、城中村改造将使房地产行业大幅受益。
不过，胡葆森警告说，城镇化虽会让中小房企受益，但需要弄清楚的是，一个地区的城镇化速度不可能脱离这个区域的经济发展速度，以及居民收入的增速，因此并不是的县级城市都适合立即城镇化。
胡葆森表示，一个地产企业如果抱着暴富的心态，想在一个县域内取得超常规的发展乃至连续高速度的增长，是不可能的，“你在一个区域内保持20%以上的速度是有可能的，但是想保持40%以上的速度几乎不可能，因为它严重脱离了当地的经济发展速度。”
