"楼市春天派"代表陈宝存揭秘房产关键词

2013年随着三中全会、经济工作会议、城镇化工作会议的相继召开，土地流转、小产权、房产税、城乡统一建设用地、推进新型城镇化等话题也相继浮出水面，成为了媒体关注焦点，今天有幸邀请到亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存先生，为大家深度解读房地产未来发展趋势。

三中全会后，媒体更多关注于"土地流转使用宅基地"，因为农村土地是农民所拥有的最有价值的资源，如此关系到农民切身利益的政策改革，很多农民却对这个概念很模糊，您能否为我们解读一下"土地流转"对农民有哪些意义？它能否为农民带来更多？

【陈宝存】：确实像你说的三中全会前与三中全会后，包括经济工作会议、城镇化会议、农村经济工作会议，很多会议都在对"土地流转"做进一步的解读，三中全会说的很宽泛，但是后来的几个会议就详细的阐明我们未来在"土地流转"政策上的立场。实际上最初大家关注还是误导和误传起了决定性因素。所以说，尤其是有土地的老百姓可能一直搞不清楚到底什么叫"土地流转"？他和土地买卖有什么差距？能给我创造更高的利润么？这些概念在各种言论情况下，在新城镇化发展模式的条件下，都有很多误读。我们是搞一级土地开发出身就没有太多误读，在三中全会前的各种论坛、讲演过程中，我当时对"土地流转"的预期并不高，我认为不应该像当时网上所流传的那样、其他所认为的那样一步到位。而是很可能坚守以前的方式不动，包括征地还是国家统一征用，流转是有限度的规划内的流转，这一点我一直是坚持的。

从现在情况，之前我在论坛上的观点基本都落实，现在我们要做什么？三中全会有一个方向，比如"建立统一的城乡建设用地市场"，这个建立是未来的方向，但不是现在的现实。比如说后来对18亿亩耕地红线的坚持，可以说三中全会之后的几个经济工作会议，越来越强化坚持18亿亩耕地红线，保保证中国粮食的安全。甚至农村经济工作会议说的很明白中国人的饭碗要端中国人的粮食。所以说这些东西都是对未来土地流转有决定性的影响。说多了呢，可能还不是很清楚，但是有一点大家可以放心的，对于农民来讲无论你是有限度的流转，还是农用地在用途管制下的就是耕地，耕地就可以流转，流转了创造一定的，让你的越来越扩大化，让农民在征地的过程中你的补偿标准越来越扩大化，这个是可以预期的，实际上对于"土地流转"，我觉得农民个人不要抱过高的期望，但是对整个收入水平的增加应该还是可以预期的，但不是卖块地我就发财了，这是不允许买卖的，它只是耕用权利的转移，耕地还是农民个人的，但是日常的耕种可以转给种粮大户等，然后你去拿每年的收成，也可以要现金，当然这种变化是一个稳步提升收入的阶段，不是一下子说把地卖了，以后完全这块地就不管了，一次性拿几百万就走了，这是不可以的。

还有一点与农民切实相关的就是宅基地，农村集体建设用地最主要的成分就是宅基地，当然之外还有农村的加工厂、原来村委会的建设用地、村办的楼等，这些都属于农村集体的建设用地，现在可以在用途上进行转变。可能以前是一个啤酒厂，啤酒厂倒闭了我要开一个锂电池厂，可不可以给他呢？可以，但是你要说这些宅基地，让农民是上楼前，原来一个村占了900亩地，农民上楼后500亩地就够了，还剩400亩地干什么？这个不允许搞商品房开发，那用来干什么？我最看好的是剩下的400亩可以卖给城市政府，城市政府征地时有指标，就可以给村里产生很多的效率，村里就可以一起用这个钱搞个企业呢？是有这种方向流转，但是真正获益的就是城市政府在征用城市周边各村地是的，但是要是离城市很远，那就只能是流转地下。这样的话上是有一定的增加，但是如果说是近郊的居民，在征地的过程中，以前我们讲补偿三十年，现在取消了，以后补偿不知道多少年。

这样就分出了这几类，一类是城近郊的，城中村村民在"土地流转"过程中会很高。再稍微偏远一点的流转的是地片，也不错，我的地我不种了，流转给种户，这种不会很高。因为你种粮他种粮差距并不大。所以大家对这几类的土地要有自己的定位，胃口可以有，但是不要太高，只有征地才能取得更高的。