小产权房买卖协议被认定有效
新京报2013/12/17 06:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
3年前，阴女士将一套小产权房出售。今年10月，她以“小产权房不能买卖”为由，起诉买房人，请求法院判令双方合同无效。
买房者称，阴女士因房价飙升起诉要求“毁约”。
近日，门头沟法院一审判决，双方房屋买卖协议有效。阴女士提出上诉。
卖房者
合同违反国家有关规定
阴女士称，2010年1月，她与某单位科员朱先生签订了《房屋买卖协议》，将自己在门头沟某村的一套小产权房以45万元出售给朱先生。
阴女士称，签约后，她得知与朱先生的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同。于是，她就开始找朱先生要求退款、确认合同无效，但对方一直不同意，“让我去起诉”。
诉状中，阴女士请求法院判令她与朱先生的协议无效。
买房者
房价飙升卖房人想毁约
“合同签订之前，我就知道该房屋是小产权房。”庭审中，朱先生说，由于小产权房价格比商品房价格有明显，选择购买用于自己使用。他认为阴女士之所以起诉，是因为房价飙升，觉得亏了，萌生毁约的想法。
“签订协议、支付房款后，我与村委会也签署了入住协议，钥匙也给了我，房屋完成了实际交付，其实际使用人就应该是我。”朱先生提出，阴女士的诉讼已经过了2年诉讼时效，法院应予驳回其起诉。
法院
双方未约定产权办理
法院审理认为，本案中，买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋为小产权房的事实均知情。
近日，法院表示，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台、双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理并无明确约定，法院对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。
“现在这个房子还在我的名下。小产权房是不可以买卖的，我肯定要提起上诉。”宣判后，阴女士表示。
■律师说法
合同有效 交易不一定安全
北京隆安律师事务所高级合伙人陈旭认为，虽然合同是买卖双方真实意思的表示，签订合同后双方当事人要按照合同履约，但因为合同的内容涉及明确不能买卖的小产权房，合同是否能继续履行，值得探讨。
陈旭称，近期，国土部、住建委在联合清理排查、叫停小产权房，明确强调小产权房不存在“转正”的可能性，因此购房人的权益一旦被侵犯就很难得到维护。该案的判决，并不意味着小产权房屋交易就安全，购房者选择这样的房屋，仍然是不可取的。
北京兰台律师事务所律师包华表示，即使有合同，小产权房也不能买卖的。
■ 另案
画家购买小产权房被判腾房
2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以45000元购买位于通州区宋庄镇一处小产权房。
后来，宋庄重新规划园区和道路，很多农家院落面临拆迁，房主会得到巨额拆迁补偿。
2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。
李玉兰辩称，双方协议合法有效，且“马海涛是居民户口，无权要求退还房屋，起诉超过了时效”。
通州法院一审认为，违反法律、法规强制性规定的合同无效。李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房。故判决双方合同无效，诉讼时效因合同无效属自始无效，李玉兰应腾退房屋，马海涛给付李玉兰补偿款93808元。
同年12月，二中院终审维持了原判。
