房产税试点两年吴女士三口之家年交百元
第一财经日报2013/07/27 08:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
国税总局近期在一份通知中称，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。上海（楼盘）房产税试点两年有余，运行情况如何？
三口之家交税压力小
在国税总局下发通知的同时，另一个试点城市重庆（楼盘）也公布了2012年房产税的收入。然而1.4亿元这个数字显然低于外界的预期。
但据财经日报《财商》记者了解，在上海也存在纳税总额小的现象。一位中介对记者表示，是三口之家，由于有人均60平方米的面积，除非购买房屋的面积大，否则交税压力很小甚至根本不用交税。
根据上海市房产税征收细则，2011年1月28日起购买的住房将视作新购房，被纳入收税对象，对存量房不征税，起征点为人均60平方米。
具体来说，以一个三口之家为例，若存量房加新购房，人均低于60平方米，则新购的房子也不用交税。比如一个家庭原本有一套50平方米的住房，后来又购入一套100平方米的住房，两套房加起来150平方米，人均50平方米，则这套100平方米房子可以免收房产税。
若存量房加新购房，人均大于60平方米，则超出部分需要缴纳房产税。比如这个家庭原本有一套90平方米的房子，后购入一套120平方米的房子，则两套房总面积210平方米，人均70平方米。超出部分（210-180=30平方米）就需纳税。
若存量房面积已经高于人均60平方米，如一个三口之家拥有一套200平方米的房子，则其新购买住房需按全面积交税。
按照这样的规定，许多三口之家还尚未或者只超过人均标准一点点。上述中介还表示，如果是面积超过很多、买了大房的，位置一般都较远，因此房屋的成交价格较低。而上海房产税依据不同的成交价格适用不同税率：对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售的价格2倍（含2倍）的，税率单价×70%×0.4%；反之则为单价×70%×0.6%。
家住闵行区的吴女士一家原本拥有一套66平方米的房子。2012年，出于改善生活质量的需求，他们在闵行区买了一套118平方米的房子，均价26000元，而2011年上海市新建商品住房平均销售价格为13448元，两倍为26896元，低于这个价格税率就是0.4%。
“本来以为房产税很贵，但算了算其实只有几百块钱。”吴女士告诉记者，缴税金额会由税务局认定，认定后每年按同样的额度缴纳。按照规定，吴女士这套房子应缴税面积为（118+66-180），仅4平方米。税额为4×26000×70%×0.4%=291.2元。
2012年，上海市新建商品住房平均销售的价格为13870元，比2011年上涨3.1%，因此，2013年度上海房产税税率价格线也相应上调为27740元/平方米。
不过，吴女士也表示，如果不是三口之家，缴税压力可能会比较大。同样是她这两套房子，如果是一对夫妻，那么应税面积就是（118+66-120），为64平方米。这样算下来每年要交4600多元税，是吴女士交税金额的16倍。
据媒体报道，上海市税务局去年11月公布，截至2012年11月24日，全上海市共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中2011年认定2万余套，2012年约3万套。其中90%的应缴税住房适用0.4%税率。
对于房产税总额不高，上述中介认为还有一个原因就是限购。沪籍单身人士不能购二套房、外籍单身人士不能买房，外籍家庭限购一套房，致使不少人本身就没有纳税“资格”。
此外，租房也要缴纳房产税。上海怡乐花园的一位房东表示，租房房产税，包括个人所得税、营业税等费用为5%，按照租金合同显示的房租收入计征，他每年都交。
不交后果严重
该中介表示，也有通过他人名义买房等方式避免限购和征收房产税的，不过整体来说，不交房产税的后果严重。
上海税务局网站公告显示，个人住房房产税应于每年12月31日前缴纳。缴纳的，从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
若没有按时缴纳房产税，税务部门会通过书面、电话等方式催缴。而若经催报催缴后，纳税人仍拒不纳税的，税务机关将根据《上海市个人信用征信管理试行办法》将未纳税信息纳入联合征信体系。
除此之外，记者从静安区房地产交易了解到，如果购房者接下来还要进行买卖等交易，那么在交易时必须出具的完税证明，否则交易将无法完成。
还有一位房主对记者表示，本来自己也不打算交房产税，“等到要交易了再补税”，不过由于家人是公务员，需要进行财产申报，所以最后还是交了税。
房产税对房价抑制作用不大
自2011年至今，从两个试点城市看，房产税对房价的抑制作用并不大。
Wind数据显示，2011年，上海商品房成交均价为15743元/平方米，2012年为15130元/平方米，而2013年至今为17840元/平方米，从征收房产税到现在，房价涨幅13%。
相比之下，重庆2011年商品房的成交均价为7058元/平方米，2012年为6736元/平方米，2013年至今为7060元/平方米，变动不大。
