掷8亿北京西安建楼 四维图新欲靠房产补业绩？

昨日（7月10日），四维图新发布了一项公告，公司拟分别5.32亿元、2.7亿元于北京、西安两地建设大楼和研发生产基地。其中，北京建设的大楼产生的少部分空置房产将用于出租。

对此，有者指出，四维图新建楼涉及超募资金的使用，公司《招股书》原先预计用于置楼的资金仅为1.17亿元，预计面积仅5840平方米，而本次规划的金额和面积分别达到预计的4倍和8倍，多余面积还用于出租，有变相利用超募资金进军房地产的嫌疑；不仅如此，公司近年来业绩持续大幅下滑，如此背景下仍巨资置楼并不妥当。

8亿建楼拓展场所

公告显示，四维图新拟总不超过5.32亿元，在北京中关村永丰高新技术产业基地购买建设用地建设公司研发、生产及综合大楼。其中，计划使用募集资金1.17亿元、超募资金不超过4.15亿元用于此项目。

根据计划，公司拟购买建设用地约1.84公顷，预计购地总金额不超过2.22亿元。初步规划显示，研发、生产及综合大楼建成后，地上、地下建筑面积将分别达到4万平方米、1万平方米，建设及装修费用不超过3.1亿元。大楼建成后，不低于60%自用，将主要用于公司研发、生产及；不用于销售，少部分暂时空置房产用于出租。

对于此项的必要性，四维图新解释为：开展本项目建设，有利于解决公司在北京场所分散、短缺的问题，使公司获得长期稳定的经营场所，并显著提升研发、生产和条件，有利于公司品牌建设、员工队伍稳定、提高管理效率，降低沟通成本和综合运营成本，增强公司的综合竞争力。

《每日经济新闻》记者注意到，公司还有一项在西安国家民用航天产业基地建设研发、生产基地的计划。该项目期总不超过2.73亿元，全部为公司自有资金。

针对该基地的建设，公司拟购买建设用地80亩，期预计地上建筑面积3.1万平方米，地下建筑面积5000平方米，打造综合地理信息采集、处理、生产、集成、服务一体化研发、生产基地。期生产及研发基地建成后，将主要用于导航电子地图数据及综合地理信息服务的生产及研发。

四维图新指出，西安子公司是公司空间布局规划的重要组成部分，已成为公司重要的研发生产基地。目前西安子公司已有近500人的研发、生产队伍，租赁面积达5000平方米。随着未来公司各项业务战略的实施，西安子公司现有面积将远不能满足发展的需求。

规模“超标”疑曲线搞房产

由于本次涉及动用1.17亿元募集资金和4.15亿元的超募资金，四维图新还公布了“变更募投项目部分内容实施方式和实施进度的公告”。

公告显示，购建大楼，本身就是四维图新IPO的一项规划。据招股说明书，公司5.85亿IPO募金中，就有1.17亿元打算用于在北京海淀中关村科技园区内购买楼。按原计划，这笔募集资金应在到位后的年内投入，但由于公司一直在寻找合适的购买标的，因此截至目前尚未使用。

根据《招股说明书》披露的原募集资金使用规划，公司拟使用这1.17亿元购买场地的建筑面积为5840平方米，购买单价约为2万元/平方米，其中不包括装修费用。公司指出，此次变更募集资金的使用，公司计划总投入（含购地、建设和装修）不超过5.32亿元，自建综合大楼的地上、地下建筑面积合计5万平方米，单位建设成本约1.06万元/平方米，远低于直接购置场地并装修的成本，募集资金的使用效率大大提高。

值得注意的是，虽然公司的建设成本从预计的2万元/平方米下降至1.06万元/平方米，但总金额5.32亿元却是原计划1.17亿元的4.5倍，建设面积5万平方米也是原计划5840平方米的8.56倍。“公司公告里说，大楼建成后不低于60%自用，部分暂时空置房产用于出租，按照这样的说法，这栋大楼可能会有40%的面积用于出租，虽然实际比例可能并没有这么高，但也是一种变相进军商业地产的行为。”一位者指出。

不仅如此，四维图新在西安建设的研发生产基地也受到质疑。按照公司所称，目前西安子公司员工接近500人，租赁面积达5000平方米，但按照规划，新建基地期的地上面积就达3.1万平方米，地下面积5000平方米，是目前面积的7倍，若按人均面积计算，高达72平方米/人。

一位计算机行业分析师向《每日经济新闻》记者指出，四维图新是一家软件企业，公司的主要产品是车载导航电子地图和消费电子导航地图，公司的大部分员工都是软件开发人员，部分车载产品的生产也大多依靠代工等方式，公司所需场地主要是用楼。针对公司在西安建设研发生产基地的做法，该分析师直言“不知道建这么多楼干什么用”。

业绩连降高管组团减持

针对上述问题，《每日经济新闻》记者致电四维图新方面。公司证代秦芳解释道，投建大楼主要还是为了自身员工需要，并非“不务正业”；根据公司预计的建设面积，或有少量空置的房屋也是为了今后进一步拓展多方面业务的需要而预留的。但当记者欲进一步询问更多问题时，她表示公司近期将披露中报，不方便就更多问题接受采访。

虽然公司表示，未来将进一步拓展多方面的业务，但现实的业绩似乎难以支撑这一说法。公司公布的业绩预告修正公告显示，今年1～6月的净利润下滑幅度由20%～50%扩大至50%～80%，原因在于导航电子地图产品的部分客户产品销量未达到预期，以及导航电子地图产品的部分新车型上市时间较原计划推迟所致。值得注意的是，公司去年（2012年）的业绩已经同比下滑48.85%。

对于公司业绩的持续下滑，前述分析师指出，下滑的原因一方面在于电子地图行业本身的竞争加剧，国内包括高德软件、长地、易图通、灵图，国外包括谷歌地图在内的诸多竞争对手均在蚕食有限的市场份额。另一方面，公司此前在消费电子地图领域的客户诺基亚近年来手机销量大幅下滑，使得公司来自消费电子领域的收入大幅下降。此外，公司2011年高价收购的子公司中交宇科在2012年大幅亏损了1598.89万元，也拖累了整体的业绩表现。

渤海证券分析师崔健也在研报里指出，与同类型公司相比，四维图新未来两年动态市盈率水平不具备比较。公司综合地理信息服务等新业务的突破仍需要多方面的积累和培育，从短期来看公司尚不具备重新进入高速增长的可能性。

在业绩下滑的低迷时期，四维图新却抛出大手笔建设用楼，部分者的顾虑也不无道理。加上近两个月来公司部分高管的大手笔减持，市场的担忧情绪无疑更深一层。

根据深交所披露，自今年5月17日起，包括公司董秘郭民清、监事会主席雷文辉副总经理张亚非、陶海俊、赖丰福等多名高管均出手减持了公司股票。其中，减持的是赖丰福，其于6月7日减持了120万股，而张亚飞于6月13日减持了30万股股份，而这一时间相距公司公布业绩修正公告的6月29日仅有16天之遥。