北京楼市：这3个是西三旗潜力最大的楼盘

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好！新人首问！ 1，如果想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推荐？ 2，如果不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资的小区有什么推荐？

回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里 投资角度，城区内

提问：房姐好，家住西四环永定路附近，想给父母换个附近的房子，以舒适为主，不考虑学区，但希望保值，首付300w左右，可以推荐一下吗。另外古城有三个新盘，是否值得入手。

回答：1. 可以看下这附近郦城的小户型，位置不错，缺点就是小区东侧近四环线 有噪音影响，选房的时候注意回避，或者乐府江南的小两居 2. 古城保值能力一般，没有规划预期，但是自住还不错，古城那边开车的话到西二环都是一路高架， 低首付买新盘能拉高杠杆，价格合适可以入。

提问：星主，我独生子女，京户，北京有房。父母城市退休人员。我想把父亲随迁过来京户而不迁母亲户口，可以吗？（有特殊情况，母亲坚决拒绝且无法说服） 是不是老人随迁京户，父母得一起迁呢？一个迁一个不迁可以吗？如果不行有解决办法吗？买房名额太重要， 谢谢！

回答：父母投靠子女落户，必须父母双方都已办理退休手续，且一起提出投靠申请，如果一方已经过世，需要提供死亡证明。 除非父母是两个不同家庭身份。

提问：房姐，你说广州现在正进入上涨通道，那么买哪里好，是不是广州任何地方都可以买？

回答：都说楼市是分化的，很多人可能没概念，可以举例这么来说一下。 广州和佛山是分化的，广州整体表现是上涨的，而佛山整体表现是横盘。 佛山千灯湖等环广州板块是大幅上涨的，而三水等外围区域是横盘甚至下跌。 广州东和广州南是上涨的，广州西和广州北是横盘，广州从化甚至降价。 广州东的黄埔是上涨的，增城是下跌的。 黄埔的香雪、区府、知识城板块有上涨，其他板块则只是横盘... ... 未来楼市将会面临更严且更为细致的调控。大热必有调控的铁律屹立不倒。 这种背景下，一定要选择核心城市的核心地段，将抗跌性、安全性、流动性置于首位。 一定要认清城市的基本面，远离收缩型城市，远离那些炒作为主而基本面一塌糊涂的城市。 只要经济强劲增长、人口持续流入、产业欣欣向荣，这样的城市即便房价出现调整，也不必过度担心。 相反，那些过度依赖棚改货币化、依赖概念炒作、依赖人为制造土地紧缺的城市，务必要谨慎要谨慎。 广州投资的板块详见知识星球内部分享！

提问：房姐您好，次提问，坐标北京亦庄，预算：卖掉目前小两居后可以凑到340万，改善住房条件换三居，考虑学区，同时要有一定保值，将来想再换时好出手 目前手里有一套天宝家园57平的小两居，小区对面是亦庄人大附12年制的，孩子目前10个月，想改善下住房环境换三居，考虑学区，1，亦庄河西区限竞房和悦华锦，雅居乐，金隅学府这几个盘推荐吗？ 2，也有朋友说让考虑二手房，毕竟限竞房要长持7年左右才能交易，而且要租房一段时间，换房的话，二手和新房您更推荐哪一个，二手房的话您推荐哪一个？ 3，另外亦庄目前有很多限竞房，您更推荐哪一个，先不考虑上班的通勤时间，因为未来工作可能会有变动 4，现在是换房的好时机吗，虽然目前我们住的房子小，但是后期孩子上学很方便，我们也没有要二孩的打算，也在纠结要不要换，目前想换的大概率就是以后父母要接过来照顾他们，纠结中 期待房姐的回复，谢谢

回答：你好，限竞房2大坑: 1.政策房本身各类埋雷，你没有完全控制权。 2.价格不便宜。 建议买正常商品房。 趁现在北京静淡市，正好做置换。 北京城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。 市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量不同。 1.起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨的快。 2.发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快。 3.成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。 同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。如:北京既有新区扩张的成分，又有存量改善的成分。所以市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但已经空间不大，且变化会很缓慢。 所以先以改善需求为主，目前新盘溢价比较严重，可以重点淘淘二手次新，具体高的楼盘，详见知识星球内部。

提问：美丽的房姐你好，我们现在北京只有一套房子，润枫领尚一套120的三居满五和一个车位，公积金贷款80W，还了10万。手里有现金350W，加起来不算贷款子弹有900W。现在孩子2岁，本人天津人，孩子天津户口。现在需要换房满足自住和上学的需求，看了双井一代的房子，朝阳有富力城，合生国际，CBD总部公寓，东城有远洋德邑（文汇学区）。因为还在积分落户，所以未来户口有不确定性，所以想买保值兼顾学区的房子，想听取您的建议，谢谢

回答：您好，如果不确定积分落户的事情，我建议看朝阳板块，东西海暂时排除掉，因为对非京籍不友好。合生国际建议谨慎，属于死角位置还被铁道分隔都是非常大的硬伤，所以价格也一直起不来，CBD总部公寓据说物业很烂，也建议谨慎。 建议看下珠江帝景，学区比较好，环境也还行，还有就是首城国际

提问：房姐老师您好 目前有两套乳山的房子买来一共大概500万两套郑州金水的老房子大概400多万，去年您建议下尝试入手了一套杭州涨幅不错，我想加快速度把资产盘活一遍，总共手上还有130多的现金，请问现在怎么用，的投资方式建议是什么？

回答：乳山的房子，可能翻不了身，建议抓紧卖掉。 郑州老房子，400万，如果不是，那可能是老破大。 郑州是一个对新房比较买单的城市，无学区老破大，还是尽快置换。 郑州的天花板不高，这一轮核心板块300万基本是天花板； 郑州春节涨一点，再来行情，可能要等武汉大行情来临。 400万老房子出售或者抵出来，加上130手头，估计可以拿到400万左右 400万北京买一套1000+的标杆次新两房，现在还有机会下手。

提问：基本情况：男方有一朝阳区尚东阁四十多平房，购于2017年，房价降了不少，有贷款，中介说卖掉能到手90万。现在将结婚，想在婚前用女方首套首贷资格换一大点房子。目前两人均在亦庄工作，计划选在亦庄（或通州）。 方案一：在亦庄摇号购买共有产权房，首付需要九十多万，目前手头有六十万，尚需借30万。该方案前提需摇到房子，共有产权房大概一年多能拿到房本。保留原朝阳区的房子。因户口放置需要所以不能先卖掉原朝阳区的房子。 该方案一人付首付和还房贷压力大。共产房后续不确定有没有其他影响。目前共有产权房位置居住上班等方便。 方案二：卖掉原朝阳区房子，在亦庄（或通州）购买二手房。计划购买均价3.5-4万，首付一百多万的房子。购买二手房的话需考虑自住上班方便，后续几年孩子上学方便。希望周边有学校，生活方便。不要太旧 公司周边小区有：泰河园，鹿海园、南海家园等，网上看在售房较少，回迁房多。附近新房价格高，买不起……亦庄人大附周边据说不错，不是很了解，附近有合适小区推荐吗。稍远点看到过“米拉”小镇，上班不是很方便，具体不是很了解。米拉小镇 小区在售房很多，这为什么？ 能说明该小区有什么缺点吗？ 马驹桥怎么样？ 请问：朝阳尚东阁房子还能涨上来吗？现在卖是否合适？亦庄的话哪些小区合适？通州也可以考虑。或者房姐有别的更好方案?小白诚心求教，请房姐指点，多谢！！！

回答：1. 共有产权房是坑， 共有产权房 不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大。 2. 考虑居住质量可以看看亦庄北岸的正规一居室，品质还可以。你们的预算考虑亦庄人大附的学区可以看下 梅园小区、听涛雅苑 ，当然居住品质肯定会下降 3. 米拉因为总价低属于上车盘， 市场也比较活跃，小区有两栋楼是70年住宅，其余是商业，住宅有60平米的一居室，70到90平米两居室。就是位置偏了一点离但有地铁 ，其它没有什么硬伤 做为上车盘可以选择 4. 尚东阁价格已经跌到底了 没有下跌空间了 ，不过最近三年跌幅有点狠，管庄商圈已经快恢复到三年前的水平，尚东阁整体跌幅任然达到20%，主要原因是之前的次新溢价过高，上车盘的品质是不值钱的，所以贬值速度很快。

提问：房姐您好，新人首问。 个人情况： 首房首贷，社保个税连续60个月，现金130W，公积金余额有20W，月供可以1.5W以内，工作地点在中关村附近。 个人述求: 1. 打算买60、70多平的两居室； 2. 想找一个交通方便的地方； 3. 希望房产可以保值。 龙华园的老破小，北七家和昌平县城这几个地方应该怎么选择。或是其他区有合适的地方吗？希望房姐给一些买房位置的建议和买房过程需要注意的风险。

回答：推荐看看龙华园或者佳运园的两居室，还有清河的毛纺厂南小区也可以淘一下，昌平县城超出了城郊结合部，不建议碰，北七家可以做为备选

提问：坐标重庆，目前手上有110万，想一半购入非自住投资盘（二套房，4成首付，总价需130以下），另一半观望二手市场购入婚房（用一套房购买，3成首付，总价200左右），请问新城琅翠这个盘投资价值如何，关于需求，有合推荐吗？

回答：重庆做第几套房，都可以贷出7成 新城这个一般 首先你是不是土著，在哪里工作？ 底仓多少？ 首付110可以买到自住投资两相宜的标杆盘了。

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