专家解释：全款100万，盘点北京朝阳区最具潜力的楼盘

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：你好房姐，新人首问：再有几个月买房的资质就有了，我买房首先是先给孩子落户，目前大孩子、二孩子分别在保定上初二和二年级，准备让他们在北京上初中和高中，提问1、像我这种情况有必要买吗？如果有选哪些区域比较合适？2、今年买房后，大孩和二孩直接转入北京的学校能转吗？3、因为疫情，我还没有踩过盘呢，准备投入1000+三室或四室的全款买，看看在北京哪个区比较合适？具备投资属性，谢谢回复

回答：首先你得了解一下各个学校接不接受转学生，据我所知，好点的学校都不接收，所以这根本不是一个买房的问题，你买不解决问题，因为你不是幼升小，你是插班生啊 因为你没有学籍，只有户籍，而且是转学过来，我建议你看看朝阳区的好学区，东西海估计都比较困难，朝阳看看芍药居的人大附朝阳吧，这是最适合你的选择了，如果人家不接受转学过来，你在那买个房子，初中也可以上的。

 

提问：您好姐，求教一个问题：计划在沈阳投资一套房，首付30W内，总价80W内，求推荐几个小区，单价分别多少合适？预计持有几年合适？感谢姐，添麻烦了。

回答：沈阳纯投资，建议买沈北低价盘，关注新湖仙林金谷，汇置尚郡，富力，雅居乐。 二手房淘笋比较难，除了沈北低价区之外，也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区。涨幅50%以上在考虑出售

 

提问： 房姐，沈阳八条新政出台，求分析。

回答：之前深圳715新政时，我说的是： 涨了大半年了，还买的已经买完了，涨幅也差不多了。 等大部队陆续过去，再宣布吊桥关闭，这是情理之中也是意料之中的事情。 政策的力度不算很大，主要影响是二套5成对于按揭并发的影响，接下来科技树要往抵押贷方面进行突破。

 

提问：房姐您好，新人首问，盼回复，谢谢！ 【家庭房产现状】：有一套五道口东升园的三居自住，也解决了学区。一套石景山的商住两用，总价200万出头。一套顺义石门地铁口的万科四季花城，总价450万左右。 现在考虑重新把资产配置一下，把商住两用房和顺义的万科花城的房都卖掉，手上有存款400万左右，贷款还可以500万。想买一套总价1200万左右的房，诉求就是保值和增值。 【提问】： 1. 是否有必要在这个时间点把顺义的房子换掉？我们买在了317高点，现在卖掉就要亏损50万。 2. 如果换的话，麻烦推荐合适的片区及小区？ 3.看到您说过 “二套都是抵押贷款”，具体什么意思？怎么操作配置现有的子弹最合适？ 4.丈夫是北京户口，妻子是深圳户口，明年深户满三年，也可以考虑在什么买房投资，是选择在北京换房还是深圳买一套呢？（两个孩子都还小，未来十年仍是在北京学习生活）

回答：1. 顺义建议换掉吧，顺义本就是补张区，继续持有还是有可能跑输大盘，及时换筹才是正确的。 2. 1200 投资建议选择望京或双井，例如 橄榄城、东湖湾、首城国际、富力城 3. 做垫资全款抵押，走JYD，能做到首付4成，看看精华主题有介绍 4. 深圳还会阴跌，优先买北京

 

提问：房姐好，北二环上班，有2岁孩子，年收入60结余40。和父母住新景家园，卖八百万租九千。门头沟loft，卖二百万（割肉30万）租四千五。香河富力新城三居，有30万贷款，卖一百万租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，买时五万现六万一，出租中，租五千六，有155万贷款。子弹一百万 1以后想和父母住近点，现有资产怎么配置？香河有发展吗？门头沟租金不少，是卖是租 2崇文门能上崇文小学，是在附近再买个一居，便于和父母生活？或在石佛营附近再买二或三居？有学区吗？看您推荐双井，双井买一大一小合适吗 3若考虑二胎，是一步到位还是以后再改善 4现在先买个小房子投资，过几年再置换可以吗？富顿怎样？北京置换成本高吗

回答：香河可以出掉，门头沟租金还行，但未来涨幅预期低，可以一并出掉 石佛营不推荐。双井可以看看珠江帝景，兼顾学区+自住还不错 北京持有5年以上比较合适，太短的时间置换成本会较高，富顿5.5左右的单价可以考虑

 

提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区推荐的小区吗？

回答：可以看总价800内的标的，可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。

 

提问：房姐，北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月；石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢？ 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

 

提问：您好，我在北京读硕士，无学区需求，想在朝阳区五环内买一套小户型住宅，1室2室都可以，总价在500w-600w左右，首套首贷，自住用，希望在地铁沿线，方便去四号线上的学校还有和朋友在三里屯附近聚会。 房姐有没有什么推荐？目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872（十里堡） 首城國際 （雙井） 樂成豪麗（九龍山）富力城這些盤大概單價多少能入手？ 但把您的所有文章都拜讀完了之後，發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際（雙井天鵝灣（朝青）同等級幾個低單價个楼盘，不知道您怎么看？投資回報比會是最首要的考慮因素。請房姐指點，300萬自備款該如何運用，能自主並同時滿足一些投資需求。

回答：1872户型不太好，不太适合居住，市场比较窄， 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不合适 富力、乐成都属于品质盘，8万左右可以考虑 想有投资属性就降一下品质，看看常营 5万次新， 朝青5-7万次新； 双井7万次新

 

提问：房姐之后还会写CBD地区的踩房攻略咩？ CBD地区1000-1500w的房有哪些值得入手呢？富力城如何？ 朝阳公园附近像棕榈泉、泛海国际、观湖国际这种盘值得入手么？ 感谢！

回答：还会写 富力城如今已经不属于优质小区了，小区的价格在市场同类中性价比属于中下 ，由于价格提前透支，未来空间有限 另外几个也可以看，不过普遍有溢价，需要淘最终是要看价格 另外推荐看看： CBD阳光100 6.5*220 双井九龙山次新 7*200

 

提问：房姐：成都三口之家，本人成都户口，老公北京户口，成都一套房还贷中，女儿大一（北京户口），不确定以后在是否在北京工作。想买一套房子把女儿户口落了，兼顾学区。成都现住房三套，商铺1个，【一套67平（月租3200元）；一套258平（夫妻两住房公积金还贷12000元\/月；清水空置），一套190平（自住，价值220万）；商铺135平（年租金17万，商铺现在价值300万）。夫妻工资收入40万\/年，家庭开支16万\/年。现有50万，未收回借款30万，请教您几个问题：1、我是现在买成都房子在北京买房，还是等女儿大学毕业或研究生毕业再买？2、如在北京买套房备用，成都是主要选择生活城市，怎么规划房产和资金？

回答：资金上没问题，早入更好，等3年以后价格就不好说了， 北京上车建议筹足300左右资金首付，买入600左右的房产，可以看朝青板块小两居，不建议看学区，会增加你们的风险，短期也无使用需求。 商铺租售比还不错，可以持有，选择出一套住宅做为北京首付

 

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