“产业+地产”获地模式比重正在增加

一、土地成交金额占土地购置费比重越来越小

2020年以来，国家统计局的相关数据表明，房地产土地成交金额占土地购置费金额比重，进一步大幅度下滑，由2017年高峰期接近60%，下降到18.86%，减少了约2/3的比重。

依据统计局给出的统计口径，土地购置费除了包含招拍挂获取土地使用权支付的出让金外，还包括其他方式获取土地而支付的各种补偿费用和管理费用（具体口径，见附注）。土地成交金额比重占购置费比重的进一步降低，表明了在招拍挂支付的土地出让金之外支付的其它费用在迅速增加，表明土地获取的透明程度有可能降低或者土地获取的附加条件增加。

二、政府积极推动产业地产，是导致数据变化的主要原因

结合房地产市场土地实务来看，导致成交价款之外支付的其它金额增长较快的主要原因是政府积极推动产业地产。

产业地产的供地特征，主要为毛地供应，即土地获取时，并没有达到使用条件。企业除在土地获取时支付土地出让金之外，还需要对土地进行一级整理。土地一级整理涉及到征地、拆迁补偿、拆迁安置、基础设施、配套环境建设等费用的支出，根据会计准则，企业通常将此部分费用计入土地购置费。

这样原先由政府完成一级土地整理，将一级土地整理费用纳入二级土地出让成本，再由企业获取，则一级土地整理费用，包含在了土地成交金额中。按产业供地方式，则一级土地整理费用，则排除在了土地成交金额中。最终导致，土地购置费用增加的情形下，土地成交金额占比越来越低。

三、政府推动“产业+地产”的市场主要原因

（一）适应国家产业战略发展需要

产业用地供应方式的转变，是在国家“十三五”战略发展规划总政策下的具体实践。十三五战略中的新兴产业产业规划，是培育发展新动能，获取未来竞争优势的关键领域。各地方政府纷纷围绕此战略规划，开展产业用地的规划和指引。

由于各地引入的具体产业具有不确定性，且新兴产业对土地使用及配套设施，具有鲜明的个性化特征。这就需要先确定产业方向，进行个性化的开发后，土地方可投入使用。因此，多数情况下，政府直接将未经开发的土地，直接供应给引入的产业主体，由其自行开发后，投入使用。

（二）满足持续性经济发展效益的需要

   当前产业用地的供应，不仅仅需要满足国家和地方产业发展的战略需求，通常还需要满足单位面积的产出需求，就业需求、税收需求等综合效益的考核指标，方能进行产业落地。对产业准入标准提出较高的要求。同时，为地方政府的长期可持续发展奠定基础。

（三）满足当期财政收入的需求

   “产业+地产”的模式，在引入产业，供应产业用地的基础上，通常配套给出产业配套用地或直接提供住宅用地，用以满足产业人口的居住、生活需求。

   住宅用地、配套用地，除了真正满足产业发展的功能性配套需求以外，还有承担着产业用地一级土地开发支出成本费用的投资回收功能。

   本质上，单纯的从土地供应商的角度来看，政府在土地出让过程中，通过提高产业用地单位面积的使用价格，来平衡配套用地、住宅用地的单位面积出让价格。从而达到总体出让金的平衡，满足了财政收入的连贯性。

（四）控制房价上涨的手段之一

政府通过提高产业用地价格，降低配套用地和住宅用地价格的供地方式，为提供低价住宅创造了基础条件，有利于控制房价的上涨。

四、“产业+地产”供地模式，对于房地产市场的影响

（一）新兴产业的领军企业，开始涉足房地产开发业务

产业用地的供地模式，引导部分新兴产业的领军企业，进入到房地产开发领域。如京东、华为、小米、顺丰等均在有大规模的产业用地和配套用地储备。

（二）传统地产商与新兴产业展开战略合作

  受供地模式影响，主流地产商开始关注与产业企业进行合作开发。如万科与华为，小米与华润，京东与碧桂园，顺丰与万科等均展开了战略性合作。（end）

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注：

一、土地购置费：指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。土地购置费包括：1.通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；

2.通过“招、拍、挂”等出让方式取得土地使用权所支付的出让金。以划拨方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产。土地购置费按实际发生额填报，分期付款的应分期计入。项目分期开发的，只计入与本期项目有关的土地购置费。前期支付的土地购置费，项目纳入统计后计入。

二、土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。