北京楼市：朝阳区这些小区已被抢疯，买房前一定要看

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：您好房姐 我父母有草桥欣园跃层120平米房一套 长城源著80多平米房一套 海南琼海两套 现在父母已经搬进十年使用权的养老院 想把几套房子都卖掉 钱分我们 我目前在北京只有一套自住房 亦庄300平米别墅 我是直接要父母草桥的房子 留着自住或者有保值的价值 还是不要而贷款买一套喜欢的房子（东二 三 四环好一些楼盘） 可以买1500万到2000万总价的房子 目前自住的亦庄别墅是有贷款 月供2万元 以前卖过两套房 这套别墅已经属于二套贷款 目前年收入在300—400万 还有海南的房子近期想卖两套 房姐 大致情况就是这些 请给予建议 谢谢 如果可以不公开发布这条提问 将会感激不尽

回答：建议贷款买朝阳，朝阳的价值大于丰台，可以看看 天鹅湾北区和星河湾 自住品质不错兼顾保值属性。海南房产建议趁早出售，旅游养老地产基本没有流动性也不保值

提问：房姐：我户口通州，有300万子弹，有第2套名额在通州京贸国际城有套投资房，2020年计划再投资，看好通州商务区想再买财富东方或东阁雅舍小区，还有CBD板块代城S0HO，您觉的哪个楼盘更具有投资价值？还有哪些纯投资性价比高的楼盘值得推荐。

回答：你好，soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。 soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，从目前市场反馈来看，合理的价格大约是住宅的5折，所以现代城soho4.5的价格是正常的，如果要买入建议找4万内的。 soho的产品的口碑不太好，办公类的住宅产权，要观察产品细节和市场接受程度，特别是以前有些住宅小区办公比较多，有些现在挂5折，但未来随着办公清退，或者人们的生活态度转换，价格会逐渐恢复至8ー9折成，存在很好的套利空间。 但办公清退或态度转变不是三五年能完成的，和地区有关，产品类型有关。 可参照合生麒麟社。 子弹300纯投资 望京 国贸双井都是。具体楼盘可以圈内搜索往期推荐。

提问：房姐好，新人首问： 1.万科翡翠-山晓。1500万下叠（地上两层地下两层，有南北花园），有人大附石景山，但地铁不确定 以及楼上还有6层，影响采光。 2.万科翡翠-公园。1300万下叠，户型不如山晓，但临近17号支线，而且楼上只有中叠和上叠，采光会好。有昌平皇城根和11中学。 3.万科观承-大家。合院，300平的1700万，400平2300万，好处是独门独院，但学校未定，地铁较远。一期卖了一年多，300平的还没卖完（400的卖完了） 4.山屿西山著 - 上叠1400，下叠1800。户型不错，属于海淀，但是限竞房，周围没地铁也没学校，而且是简装交房（万科都是精装） 个人需求是3-5年后自住兼顾保值增值需求，以上四个盘，烦请房姐给点评点评 非常感谢！ 如能推荐1000-2000之间，比较有潜力的楼盘，更是不胜感激！

回答：翡翠公园>万科观承-大家>山屿西山著 >万科翡翠-山晓 另外翡翠公园自住兼顾投资，中叠更合适，因为价格低，而且还是别墅性质，中间层，不热，也不漏雨 ，这房子发生过负面新闻，下大雨把一楼的下沉式花园给淹了，所以经量避开下叠吧 新盘的话 中铁诺德 也可以考虑

提问：房姐您好，请教一下朝阳公园附近的泛海国际是否属于周边品质最优的楼盘之一？您怎么看这个盘的潜力，以及朝阳公园板块的整体潜力？非常感谢！

回答：朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注

提问：请问 买银行销售的货币基金，会算作银行金融资产吗？办信用卡的时候，在这个银行买的货币基金作为资产吗？

回答：你好 不一定计算 一般搬砖办卡，会有几个固定的方式或者理财项目。 不一定是货币基金。 货币基金不划算，主要面对被「投资理念」洗脑的人群。 凭运气赚的钱最终凭智力输回去。

提问：苹果社区北区和南区价差将近两万，主要的差别是什么？苹果社区北区两房，单价5.3万左右，值得入手吗？双井附近600万以内的两房有啥推荐？

回答：南区是封闭式花园小区，次新住宅，加上附近商业配套是百子湾至双井一带的标杆，young fashion促成了一定的溢价。 北区相对南区是完全不同的楼盘，更接近于商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，因此价格较低。 5.3的价格可以入，双井800以上才有性价比。

提问：新人首问，现在有顺义中央别墅区 400平别墅一套及慧忠北里第二社区老破小98平一套。现在亚运村慧忠北里附近华悦国际公寓租房居住。两个孩子均在国音实验慧忠北里校区上学，老人住顺义。考虑自己及孩子改善居住，考虑买平层，选择有华悦国际公寓218平2200万，亚运新新家园254平2200万，国风尚樾210平2200万，望京金茂府223平及277平，紫御华府380平3500万，碧海方舟3600万。 现在有子弹2000万。 问题一，紫御华府从开盘至今未，是否应该直接Pass。 问题二，望京金茂府现在是否严重溢价。 问题三，华悦国际及新新家园林澜是否太老，以后空间小而且居住体验下降 第四，国风尚樾如何评价 第五，综合排序如何

回答：紫御华府位置并不好价格偏高，与周边价格形成对立，品质改善很难被认可，所以上涨动能不足 望京金茂府品质好，溢价是肯定的 国风尚樾性价比一般，不如看东湖湾 华悦国际及新新家园林澜位置还不错，但长期跑输大盘 国风尚樾>华悦国际>望京金茂府>新新家园林澜 另外推荐看下 东湖湾，臻园，保利中央公园

提问：请教房姐，平谷线红庙站的开通会对这个片区有多大的利好？可以简要点评一下这个片区吗？

回答：红庙地铁可以激活CBD的东北角区域。 温特莱，阳光100，梅地亚，亿利生态等办公区距离红庙更近，但是目前这几个地方因为地铁交通比较远实际上办工能级较查，内部商业也很难升级。 在CBD28号线开通之前，红庙对CBD地区人口输送有很重要作用，目前只能依靠快速公交进行输送。 再者，延静里、慈云寺及红北等大型居住社区，一直以来缺少地铁交通，地铁开通可以稍微利好一些价格。 以上这些都是次要的。 红庙地铁站最重要的意义，在红庙本身的改造。 红庙地铁原本就是14号线预留站，但是没有地面出口；想要开战，就需要拆迁。 红庙北里有大量50-80年代公房，尤其路口周边，在加上住四小区后面的铁道站点，首经贸红庙校区大大片占位。 如果要开站，必然需要拆迁，如果要拆迁，开一个口不如一片全拆平整。 如果在大望路北端新开一片平整空地，无论是做住宅还是shoppingmall，对于老地段都是巨大的翻新利好。

提问：您好！北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月；石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

提问：房姐，北五环亚奥金茂悦可以买吗？3居1000左右了，带景山小学学区。这个若是性价比不高一千左右的三居望京那边您给推荐一下。另外首套贷款是尽量多贷吗？感谢。

回答：亚奥金茂悦 单价直逼8，性价比不高 望京板块选筹 季景沁园、宝星国际、大西洋新城 原则上尽可能多贷，当然也要在自己的承受能力内

提问：房姐，降息落地。对北京房市影响如何？会加速高潮的到来嘛？

回答：降息更多的作用是一个利好信号，持续的降息接近于一种冲锋号。 楼市行情的到来，主要动力仍然是来自市场本身，平衡点的打破。 利好因素起到助推的作用。

提问：房姐您好，次提问，是sfsd在选天通苑的顶复房子，有两套考虑中，请您帮忙看看可以出手吗？哪个更合适些？一个是东二200平总价560，南北户型。另外一个是东一东西方向的户型，朝向不好面积大一些，但相比单价能低10%多，会不会难出手呀。另外还有一个问题想咨询，现在疫情快过去了。会不会价格有变化，有说疫情过后供应更多会有更多房源买方更有利，也有说疫情过后需求更多房源更紧俏，请问房姐怎么看？

回答：推荐东二 当前看疫情对北京房价影响不大，供需并不会因为疫情发生根本变化。反而货币的放水长期看会对楼市有影响，但短期由于政策压制不会凸显，前段时间多地放松调控又被撤回 原因大家都懂。

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。