澳洲经济要翻车？房地产能否力挽狂澜？

2020年，澳洲经济的“当打之年”。一场山火从2019年烧到了2020年，天天盼来雨把火浇灭，这可好，雨是来了，但同时带来了洪水，经济损失惨重，紧接着新冠肺炎的爆发让本就受苦的澳洲雪上加霜，全球经济面临“崩盘”，澳币受影响接连暴跌，本周澳币跌幅基本是2009年全球金融危机以来的位。对于打算长期持有大宗商品货币澳元资产的投资者而言，无疑是的买入节点。

澳洲为拯救本国经济操碎了心，去年的三连降息，也打破了历史低位，拯救了疲软的房价，房价明显回升，预计未来几个月，澳洲还将再次迎来降息。下个月就可能面临降息，到6月还可能再次降息，到达澳洲历史上现金利率点0.25%。

未来房价哪里先起飞？悉尼和墨尔本？

我的想法都不是这两个首府地区。我的分析如下：

1、基于澳洲的家庭高负债率创新高，悉尼和墨尔本的高房价区域的房产持有者将会借此机会套现卖出来降低负债率，增加现金流增长和现金储备，而非继续追高购买，增加负债率，透支更多现金流；

2、一线城市房价企稳了，租金没有增长反而下降了，造成实际净租金仅仅维持在3%左右，这和贷款利率持平或者接近。相反，借低利率市场行情，职业地产投资者而言，是进行现金流投资和储备的绝佳机会，套现一线地产，投资和购买租金5—6%的二线首府地区成为了。从而实现利差获利。贷款利率是3%，租金是5—6%的倒挂情况下，谁还把钱存银行呢？

3、虽然地产市场向好，但银行的贷款审核并未放松，很多高房价区域的估值和贷款比例都大幅降低，因此对于中低价位区间的房地产市场才是实质利好。特别是售价在40—65万区间的的，用于居住为主要目的的房产区域和房产类别（坚决远离低价小户型和市中心小户型公寓）。

4、移民政策的人口引导，让更多新申请移民离开悉尼和墨尔本，去二线首府及偏远地区成为未来三年到五年的人口流动区域，那里人多，就业机会多，房价获得增长的支持就多。

因此，基于我的分析，我对各个首府城市的走势预判如下：

悉尼和墨尔本房价企稳，增长幅度有限，5—7%，该地区以套现卖出为主；

预计布里斯班和霍巴特的房价涨幅较大，幅度为8—12%。阿德莱德和堪培拉则为3—5%。

市场变化很快，仁者见仁智者见智，时间来检验吧！