【区域测评】亦庄“求学”记

原创： 房小评 中国房评报道 前天

图片来自网络

“你有没有想过，长大要干什么？”

“清华北大呀，妈妈说的。”

 “清华北大只是过程，不是目的。”

《银河补习班》中马皓文与儿子马飞的这段对话，让很多父母陷入深思。

父母们都渴望孩子成才，甚至为了让孩子就读好学校，不惜一掷千金购置老破小的，以致忽略了生活空间对孩子成长的影响。

曾有研究机构指出，生活空间狭小，不仅影响居住的品质，还对儿童的成长有着不良影响。

在动作、语言、人际互动等生理发展和注意力、情绪等心智发展上，生活空间压缩，会使得孩子缺乏足够的学习经验与对象。

图片来自网络

在传统价居高不下的北京，一个拥有优质教育资源，同时还能满足刚需舒适居住的区域正被越来越多的家长所关注，这就是亦庄。

南城教育新高地

说起亦庄，很多人的感觉是“遥远”。如果不是在亦庄居住或工作，大概很多人都没有机会去亦庄。

而说到亦庄的教育，早年更是北京的“教育洼地”，其所在的大兴区教育水平在北京各区里都排不上号，更何况只有20多年历史的亦庄？

但近10年时间里，亦庄这一“教育洼地”却强势跃升为“教育高地”。

图片来自网络

北京二中亦庄学校、北京亦庄实验中学（亦庄十一学校）、北京八中亦庄分校、耀华国际教育学校、北京市中芯学校、亦庄人大附中的等一批高质量教育资源相继落户亦庄，让亦庄成为北京南部片区最耀眼的教育高地。

图片来自网络

为何优质学校纷纷选择亦庄落户？根本原因还在区域经济发展上。

从3.8平方公里起步区，到占地225平方公里、GDP超过1500亿元的亦庄新城，亦庄发展速度之快，世界瞩目。

凭借高起点的规划与建设，以及经济技术开发区、国家高新技术产业园区双重优惠政策，亦庄已经聚集了2万多家企业。

其中包括来自30多个国家和地区的4800多家大型企业，以及可口可乐、奔驰、GE、拜耳、ABB、京东、小米、北汽新能源等众多500强企业。

图片来自网络

亦庄的成功并非偶然。26年前，从开发区3.8平方公里的起步区建设开始，“求精不求全”、“贵精不贵多”的区域价值理念就已扎根。无论是区域规划建设，还是进驻企业的选择，都是“百里挑一”。

在精益求精的理念下，随企业进驻亦庄的人口也多为高精尖人才和企业高管。

目前，亦庄这2万家高新企业的背后，是几十万甚至上百万的高精尖专业人才的支撑。而这些人才在亦庄的成家立业离不开对教育的需求。于是，保障子女的教育，成了企业乃至开发区政府留住人才的重要环节。

北京“最牛”中学人大附中落户亦庄，对亦庄而言，是一个教育领域的标杆事件。在人大附落户之前，北京诸多公办名校早已布局亦庄。而亦庄人大附便是亦庄教育从量变到质变的催化剂。

人大附的吸引力

目前，人大附在亦庄有两个校区，一个老校区位于西环北路，邻近河西区，另一个新校区位于兴亦路，临近博兴八路，处于在建状态。

老校区为人大附经开学校，前身是北京二中亦庄学校。该校于1998年建校，2011年更名为北京二中亦庄学校，2018年加入人大附，更名为人大附经开学校。而家住亦庄的朋友们更习惯将其成为北京二中亦庄学校，并非大家口中常说的“亦庄人大附”。

不过这个学校在加入人大附后，整体师资及教育成绩提升很快，今年高考更是出了一名探花。

图片来自网络

“收编”的老校区都这么牛，“血统”纯正的新校区岂不让家长们期待？

作为亦庄教育的新名片，亦庄人大附新校区的建制和教学配置都很高。学校提供从小学到高中12年的一贯制教育，高中还配有国际部。

据悉，小学48个班有望在2020年开始招生。这让有意送孩子就读人大附的家长们开始不淡定了。

虽然管理部门严禁住宅项目在对外宣传中承诺学区，而且住宅项目在交付前，学校划片也是待定的。

但家长们心知肚明，学校周边的房子划入招生片区的几率要远大于远离学校房子。

当下，亦庄人大附周边住宅项目，可以分为三类：

商品房：亦庄金茂府、北京城建玫瑰郡（海梓府项目的别墅部分）；

限竞房：金隅学府、金隅金麟府、和悦华锦（尾盘）、中国铁建国际公馆、京华雅郡；

次新房：海梓府、金茂逸墅、金茂府、万科金域东郡。

从目前亦庄的划片情况来看，这些项目的业主子女就读亦庄人大附的概率非常大，而且该区域不光有亦庄人大附，还有北京亦庄实验中学（亦庄十一学校），以及在建的新北京二中亦庄学校，还有耀华国际教育学校、北京市中芯学校等私立学校，教育资源上无短板。

可以说，亦庄河西区是为子女教育而来亦庄置业的家长们的地。

刚需置业不问西东

来亦庄河西区购买的家长首先算的是经济账。

首先，亦庄二手房的单价并不便宜，从近期二手房的挂牌价格来看，万科金域东郡、海梓府的挂牌均价多在5.2万元／平米左右，居住品质更高的金茂逸墅目前挂牌价格多在6万元／平米以上。

以总价区间来看，置业亦庄次新房的总价基本在400－700万元之间。

刚需购房人一般都希望首付越低越好，相比银行估值较低的二手房，能做到普宅的新房会是刚需购房人的更好选择。

以五环外普宅单价小于3.168万元/平米或总价小于374.4万元的指标来看，亦庄河西区已开盘的几个项目中，总价能低于374.4万元的户型，存于金隅学府、金隅金麟府、中国铁建国际公馆这三个项目。

经过价格筛选，金隅学府82平米两居室、金隅金麟府74平米两居室、中国铁建国际公馆80平米两居，均满足普宅条件。

项目

面积

总价

朝向

金隅学府两居

82平米

371万元

客厅双卧室全南、厨房朝东（或西）、毛坯交付

金隅金麟府两居

74平米

374万元

东西朝向、毛坯交付

中国铁建国际公馆两居 

80平米

370万元

东西朝向、精装交付

不过，在开篇我们也提到，孩子的教育不是简单的条件提供＋目标制定，父母的成长陪伴和生活环境对孩子的影响也非常大。所以，即使是刚需购房，也要争取舒适生活的化。

普宅价格之下的产品，东西向户型往往占据多数。从居住舒适的角度出发，一定是“南北，不问西东”。

金隅学府82平米南向两居作为亦庄河西区普宅项目中面积的户型，每个空间“多一点”的设计，也符合为儿童提供更好生活空间的出发点。

其次，金隅学府82平米户型相对较短的动线和双飘窗设计，带来了80%以上的得房率，室内可用空间更大。而全南向的卧室和客厅，让买房人在坐拥普宅福利的同时还能享受更多阳光。

金隅学府82平米户型图

金隅学府总价371万元的82平米两居户型，首付只需要35%，也就是130万，而且还有不错的学区加持，对于刚需和北漂来说，算是性价比比较高的选择了。

同时，金隅学府还有89平米三居、139平米四居户型可选。其中，南北通透的89平米三居楼座位置不同，有三种户型，也为刚改家庭也提供了较多样的居住选择。

在刚刚获批的《亦庄新城分区规划》中，完成225平方公里“扩区”的亦庄新城不是简单的规划拼合，分配指标任务，而是要打造升级版开发区，坚持打造职住平衡，无城市病的发展标杆。

相比南城整体教育资源，亦庄的教育高地是稀缺的，相比亦庄河西区名校周边的新房和二手房价格，金隅学府的产品是高性价比的。

亦庄“扩区”后，新增的庄民必将关注亦庄的教育优势，而以亦庄河西区的住宅去化速度，性价比高的住宅还需提早入手。