泰国风景美，楼市却只是“看上去很美”
刘磊房产评论2019/11/18 14:35
每每在国内楼市受挫，房价平稳之时，就是游资开始全球游走，到处买房的时候。单纯地从投资的角度分析这件事，这种投资理念本身就是有问题的。我们说投资是为了，在中国买房赚了钱，就觉得在哪里买房都能赚钱，这跟刻舟求剑有什么区别呢？
比如最近，泰国的房产广告又卷土重来，我们先来感受一下广告中洋溢的“热情与”：
1. 阳光海滩、民风淳朴、生活舒适，70万人民币拎包入住
的公寓，而且周围的各项生活配套都十分齐全，生活成本也很低。
2. 租售比高，净租金为5%-8%。
3. 二手房潜力好。以曼谷为例，由于土地私有，近10年以来每年曼谷的房价保持5%-10%的涨幅。
4. 高品质的医疗服务。陈小姐说自己的丈夫因为头疼去了一家高端医院，经过医生详细检查后，最后账单价格竟然只需要200块。
而实际情况呢？
“产权”不！
泰国房产分为别墅和公寓两种产品，但外籍人士只能买公寓；那种宣传“产权”的房产，实际上指的是别墅。但外籍人士只有在泰国开办公司，才有资格获得土地产权。此前很多中国买家在清迈抢别墅，但把定金或者全款支付了，却无法登记产权，最后被判非法交易，中介也跑路了，落个人财两空。
那么买公寓不就行了吗？并没有那么简单，针对外国人购房，泰国房产的产权多数是90年——类似中国70年产权那样，而且有明确规定到期后的处置方式；并且，在产权所有期内，也要求30年一登记。
此外，泰国限制外籍人士只可持有一个公寓项目总面积49%的业权。举个例子，如果一个公寓项目有50套相同面积单位的物业，那么外籍人士只能买入24套，剩下的如果外籍人士想购买，则只能以租赁产权方式持有，租赁产权限期为30年，期满再续约。
投资难保证
泰国人本地人的生活习惯和欧美国家的生活习惯很相像，基本都住郊区；而市中心的公寓的客群，基本上都是用来租给打工者或是贫困阶层。那么这就要考虑一个问题，如果真的买了公寓，未来打算卖给谁呢？能买起房子的本地人，他们的需求并不是公寓；如果是出租，那么租客也是鱼龙混杂，很混乱，物管压力会很大。实际上，泰国房价十年来走势平平，即便是出售，也难以让投资者从买卖差价赚取利润。
而且，就泰国而言，盲目买房可能会遭遇五大风险：
1、物业管理风险。泰国房屋后期管理，甚至后期开发建造都是有物业公司来操作，一旦物业跑路或者出了问题，那么房屋就有可能烂尾；
2、房屋税费风险。很多人说泰国房租很高啊，与此同此，税费更高；一般新公寓一年物业管理费和税费可高达四五万元人民币；
3、房屋维护风险。热带气候原因，泰国的房屋的装修等，一般三年就要维护一次；而同样的施工水平，在国内一般可以维持10年；而这笔费用，都需要房屋持有人来支付，而且目前并没有完善的保险体系来对冲这类风险；
4、空置风险。租金高的另一个负面影响就是：很多公寓并不容易租出去，甚至有半年的空置期；
5、政策风险。泰国政府走马灯似的更迭速度，对于外籍投资者的政策也是很难维系；一旦发生政策转向，甚至有极端的排外情绪时，或者针对游客、或者政府的几次大游行等激进行为，投资者的资产就变得岌岌可危了。
综上，全球资产布局，海外房产投资，渐渐成为众多投资者认同的投资方式；但投资的关注点在于和市场趋势，而非个人喜好、投资目的地的风景好坏。因为人在国内，很多时候往往根据宣传、风景啊判断一个国家的好坏，从而对一些以旅游“好客”著称的国家产生亲近感，从而干扰了投资决定，对市场进行了误判，错配了资产，无法收获预期。