2019年上半年重庆房地产企业拿地排行榜
中指研究院2019/06/30 22:31
土地体量的减少，加剧了企业的争夺。2019上半年，房企在重庆土地市场表现如何？
榜单点评
上榜企业变化大，万科以较大优势占据榜首
2019上半年的重庆土地市场，出现了众多新面孔，如成都城投、领地等均为首次进入重庆市场。拿地排行榜上同样如此，以主城拿地金额和面积两个榜单为例，与去年上半年相比，10个席位中有7个发生了变化，仅万科、金科、龙湖3家企业连续两年上榜。
10家企业中，万科以78.62亿元的总金额、109.77万方的规模，稳稳占据主城拿地榜首。2019上半年，万科在重庆大举拿地，尤其在6月17-20日四天之内豪掷43.8亿，摘得重庆两江新区的5宗地块。融创拿地也较为活跃，上半年在一级市场拿了8宗土地，且布局较为均衡，在北区的水土蔡家板块、南区的李家沱板块、西区的西永板块等均有斩获，此外，融创还以13.34亿元收购了阳光100重庆两项目70%股权，继续其深耕重庆的态势。
金科、蓝光等房企除布局主城外，在各区县拿地也较多。金科作为本地龙头房企，上半年在大重庆范围内拿了13宗地，分布在主城及江津、铜梁、荣昌、永川等区县，拿地规模达97.28万方。
市场集中度下降，10份额同比减少
单个地块体量的减少，使得更多的中小企业能够参与拿地。2019上半年，在重庆主城区拿地的房企数量为49家，比2018上半年（38家）同比增加28.95%。
拿地企业增多，一定程度上使得10企业的拿地份额变少。上半年重庆主城一级市场住宅和商办用地总成交金额为601.54亿元，总建筑面积为933.90万方。其中，拿地10企业共计成交金额298.37亿元，成交面积398.65万方，占比分别为49.60%、42.69%，与去年同期（50.98%、54.05%）相比有所下降。
北区再现火热，10房企扎堆北区
2019上半年，拿地10房企在渝北、北碚获地。以10房企在主城一级市场拿地为例，10家企业在主城总拿地规模为398.65万方，其中在渝北区拿地，成交规模为166.46万方，其次为北碚区，为90.24万方，在两北区域（渝北、北碚）共拿地256.7万方，占比达64.39%。而在巴南，10企业总拿地规模为34.43万方，占比不到8%。此外，10家企业中，除中国铁建外，有9家在两北区域拿地，在渝北拿地集中在两路、悦来板块，在北碚则集中位于水土、蔡家板块。
半年土地市场回顾
回顾2019上半年，重庆土地供应与成交均比去年同期下降，楼面价则显著上涨。一至六月，土地市场出现了一个先起后落的波动，年初还稍显平静，到了三四月份，土拍逐渐升温变得火爆，多块土地楼面单价过万，并突破历史价，不过在经过了住建部两轮点名预警部分城市之后，重庆市场也受到影响，再度恢复平静。具体如何，且看下文。
1供应端
2019上半年重庆主城区住宅用地供应同比下降。上半年共推出住宅用地83宗，总用地面积601.2万方（0.9万亩），规划建筑面积954.37万方。与2018上半年推出用地面积同比下降了14.9%，但环比暴增249.6%，这是由于2018下半年供地太少的缘故。
实际上，2018年重庆主城住宅供地并未完成计划，根据2017年重庆市国土房管局发布的关于《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》，2018年，主城计划供地2万亩，不过，为了维护市场稳定性，深化楼市供给侧改革，实际供地为1.32万亩，仅为计划的三分之二。
2019上半年重庆主城住宅用地供应完成计划近半。对比过去两年，2017年重庆主城计划供地1.8万亩，实际供应1.83万亩；2018年计划2万亩，实际1.32万亩；2019年计划同样为2万亩，目前上半年已完成0.9万亩，将近一半。从大重庆范围来看，2019年计划供应住宅用地3.4万亩，目前上半年实际供地1.97万亩，完成率57.94%。
2017年至今，主城宅地推出楼面均价稳步上升，仅2019上半年环比微降。同比来看，2018上半年、2019上半年推出楼面均价同比都增加了1000元/㎡左右。且同一年中，下半年的推出楼面均价环比都比上半年大幅增加，2017下半年环比增加25.60%，2018下半年环比增加26.06%，2019下半年推出楼面均价是否也是如此呢，值得期待。
2
成交端
注：2019上半年市本级成交数据
成交体量重庆重新回到前列。长期以来重庆一直是供地大户，不过在2018年由于供应侧减少，成交量也下降，重庆住宅用地成交量下降到第六位。2019上半年，重庆宅地成交建设用地面积为533.15万方，排名第二位，位于天津之后。
与供地相应，2019上半年重庆主城宅地成交体量同比下降。2019上半年，重庆主城共成交住宅用地74宗，成交用地面积533.15万方，规划建筑面积836.93万方。与2018上半年成交用地面积相比，下降了21.17%，但与2018下半年环比大幅增加，基本与土地供应的趋势保持一致。
2019上半年溢价率重回高位，成交楼面均价突破6800元/㎡。2017年至今，重庆主城住宅用地成交楼面均价可谓一年一个台阶，2017年以4字头开始，2018年突破5500元/㎡，2019上半年已达6877.2元/㎡。平均溢价率方面，2017下半年至2018年平均溢价率有所下降，2018下半年平均溢价率仅为6.36%，2019年上半年溢价率重回高位达22.19%，并推动成交楼面均价大幅增加。
成交楼面均价增长率方面，在2018上半年增长停滞，与2017下半年相比仅微增，不过在2019上半年重回增长高峰，与2018下半年相比增加了1200元/㎡之多。
一至四月楼面价一路走高，五六月降温回落。分月来看，2019上半年的重庆土地市场，成交楼面均价从一月份的5554.99元/㎡，一路涨至四月份的将近8000元/㎡，尤其是三月份，同比涨幅达24.84%。平均溢价率同样到四月涨至点52.35%。这一方面是由于所拍地块较为优质，另一方面也是由于2018下半年推地急剧减少，房企急需增加土储，拿地意愿强烈。
不过在4月19日、5月18日住建部两轮对10个城市的楼市进行点名预警提示之后，虽然重庆不在10城之列，不过还是受到一定程度的影响，土地市场的火热逐渐降温，到了六月，成交楼面价再次回到6000元/㎡以内，平均溢价率也相应回落。
3
分区域
南北鼎立局势不再，两北区域再现火热。与2018年土地市场出现渝北、巴南一南一北两个火热区域的局面不同，2019上半年，房企拿地集中在两北（渝北、北碚）区域。其中，渝北区成交建设用地面积，为193.25万方，紧随其后的是北碚区187.79万方，两个区总成交用地面积为381.04，占主城总成交面积的七成之多，其它区域成交体量均较少，渝中区则没有土地供应。
2018上半年（左）与2019上半年（右）重庆主城宅地成交分布图
图片：CREIS 中指·地主自动生成
通过成交分布图，更能直观地看到这种变化趋势，与去年同期相比，2019上半年渝北区仍然是土地成交大户，巴南区成交体量明显减少，北碚区成交则显著增加。一方面是因为巴南区推地数量减少，另一方面，“重庆向北”的概念再起，政府也在北区推出大量地块，尤其是在渝北两路、北碚水土和蔡家等板块，吸引了众多房企参与。
南岸区成交楼面价领先，大渡口区平均溢价率。从宅地成交楼面价来看，2019上半年各区成交楼面价从5000+到10000+，梯度较大。南岸区仅成交一宗地块且位于弹子石板块，位置较优，成交楼面价达到了10223.35元/㎡。大渡口、九龙坡的楼面价也超过了9400元/㎡，九龙坡区还出现了一宗单价地王。沙坪坝区、巴南区的楼面价稍稍超过5500元/㎡，成交地块主要集中在西永、李家沱板块。
从平均溢价率来看，大渡口区、江北区领先各区。2019上半年大渡口区仅成交两宗宅地，平均溢价率达到了76.48%。江北区仅有一宗唐家沱地块成交，溢价率为53.21%。
4
结语
2019年已过去一半，重庆主城住宅用地同比量跌价涨，市场需求逐渐回归理性。预计2019下半年，土地供应方面，如果按政府原有供地计划，2019下半年的土地供应力度至少会与上半年相当，不过，政府计划供应量仅是指导性数据，参照2018年的情况，供地减少，尤其是优质地块的减少预计将是大概率事件，供地区域预计仍将集中在渝北、北碚区域。市场热度方面，参考上半年“先起后落”的微妙变化，在政府房住不炒和供应侧控制的政策背景下，再加上土地推出楼面价已有较大上涨，拿地成本提升，开发商拿地意愿虽仍较强烈，但预计仍将逐渐回归理性，土地市场热度将维持平稳发展态势。
（注：文中数据除特别说明外，均来自于：CREIS中指数据、fdc.fang.com。）
