“一线城市”宁波，哪些因素支撑房价四万+时代？
环环有房2019/04/07 14:49
这是“环环有房”的第189篇原创。
关于杭州湾城市舟山的楼市，去年前半年，环环曾经撰文《涨幅为浙江，舟山楼市的火爆还能持续多久？》，探讨过舟山楼市。前几天，去普陀山路过宁波时，又对宁波楼市产生了浓厚的兴趣。
对宁波楼市的兴趣，来自于一位出租车司机的触发。无意的闲聊中，这位司机师傅的城市自豪感着实让我吃了一惊。
在等红绿灯的时候，他端起杯子喝了口水，“我们宁波是一线城市，物价和消费不比北京便宜。”听完，我陷入深深地思考中：在“新一线”城市宁波，什么时候，物价和消费高也已经成为幸福指数的重要目标了？况且，那位司机师傅透露，宁波的平均工资水平不过五千来。
环环特意去查了宁波楼市这些年的表现。
根据胡润研究院发布的2018年上半年全球房价指数，涨幅居前的50个城市中有11个中国城市，宁波赫然在列。
如果从一个更广阔的时间维度来看，在2010年到2018年这八年间，宁波楼市的成交面积和成交金额价逐年上升，在2016年正式进入千亿时代，即使在2017年此轮调控全面启动之后，仍然维持了上涨的趋势。
在2018年，宁波核心区成交均价突破30000元/平方米。宁波市六区涨幅21%，宁波市五区涨幅22%，宁波县市的涨幅为9%，姜山、五乡地区的涨幅达到50%-60%。江北核心区、北仑小港、鄞州下应、北仑核心区等板块的新房售价涨幅也达到了30%以上。
在2018年7月，宁波楼市逐渐进入了下行预期，成交量大幅下降，购房者观望情绪浓厚，在传统意义上的“金九银十”时节，成交情况更趋冷淡，市场低迷。但转过年来，宁波楼市可谓一日入春。根据米宅公布的2月份31城房价数据，宁波房价21737元/平米，涨幅1.55%，为。根据宁波当地透明售房网数据统计，宁波市六区在3月25日至31日这一周，总共成交了1377套新商品房，环比上涨24%。
在上图中，我们可以看到，江东核心区的房价已经超过四万。
好吧，环环承认，文章的题目确实有点标题党了，但却不是师出无名。在网上看到，宁波一衣带水的兄弟城市舟山，出了一篇《宁波房价四万+时代，舟山价格洼地形成》的文章，虽然逃不掉营销和蹭热点的嫌疑，但也从侧目说明了宁波房价之高和上涨的态势。
在有人的地方就会有鄙视链，这一点在城市的比较中也不能幸免。如果说舟山想蹭宁波的热点，那和杭州比，宁波自然又差一个层级。环环在当地的一些城市论坛中看到在讨论宁波房价为什么赶不上杭州时，有这样的论调：
“因为比杭州差一个浙大加阿里。”
“不像杭州有大量的亚运会和10条地铁工程，天量拆迁，宁波楼价没有持续上涨动力。”
“你去百度或者智联招聘，分别搜一下两个城市的招聘数量，就知道差距了，杭州按人口比例是上海的水平，宁波职位数量居然赶不上长沙。”
在网友朴素的认知中，宁波缺乏人文气质、大企业的拉动、人口基数小、基建动作小，这些因素致使宁波的房价无法同杭州相比。但是，宁波的房价还是地向着4万+的态势奔去。所以，环环想和大家探讨的是，哪些因素在支撑宁波房价的上涨？
，在2018年的经济寒冬中，宁波成为经济增速最快的城市。
2018年，可谓中国近30年来最寒冷的一年，GDP增速的不断下滑及其背后所隐藏着的复杂的国际经济金融形势，使得中国经济所面临的困难甚至远在1998年亚洲金融危机和2008年全球经济危机之上。
就是在这样的大环境之下，宁波以15.48%的名义增速成为去年经济增速最快的城市，GDP突破1万亿，达到11370亿元，不出意外会超过无锡和长沙，排名上升到第13位。这已经是宁波连续三年实现排名上升。
宁波作为世界第三大港口城市，长三角五大都市圈中心城市之一，长三角南翼经济中心，宁波港被国际港航界权威杂志——英国《集装箱国际》评为“世界五佳港口”。按照宁波与上海和杭州的距离，其所具备的人文素质创业环境，以及其超级港口的位置，经济前景可期。
第二，“面粉”的价格和供应情况，催动“面包”的价格相应上涨。
房价和土地一直是正相关的关系，所以土地市场被称为房产市场变化的风向标与晴雨表。纵览宁波土地市场，从2010年到2018年，虽然成交面积有反复，但成交均价呈现上升态势，在2016年几乎，到2018年更是突破万元大关。
就在3月14日，奥克斯置业有限公司还以熔断价20750元/建筑平米（8.14亿元）加1600平米配套用房面积竞得鄞州区出让的一宗宅地，这块地的起始楼面价为15050元/建筑平米。
根据中指的数据，2018年宁波土地出让金约为647.5亿元，同比增长24%。
另一方面，比较2010年到2018年宁波的土地成交面积和住宅成交面积。可以看出，“2013年以前，土地的供应是大于楼市成交的，这直接导致了2014年前后楼市库存高企，去库存成了当务之急。2014年以后，市场迎来一波购房大热，土地开始供不应求。从2014年-2018年，除了16年供需两旺，其他区域住宅成交面积大于土地成交面积，特别是某几年存在严重的供不应求，供不应求，自然房价上涨压力大，这几年宁波房价出现了报复性上涨！”（此段分析来源于宁波地产新观察）
按照目前宁波楼市的土地供应状况、楼面价和开发周期来看，未来的房价将会怎样，其实是件不言而喻的事情。
第三，棚改仍是房地产市场的一个重要推手。
2014年，宁波出台了《关于推进以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作实施意见》，明确了于2014～2017年计划实施城市棚户区改造10万户、1000万平方米，其中争取完成成片危旧住宅区改造300万平方米。
截至2017年8月底，全市已累计完成危旧房改造（征收签约）353万平方米，改造了4.8万余户危旧房。全市自2015年以来已累计开工安置房（含货币化安置）9.9万户（套）。
虽然去年10月8日，国务院常务会议就2019年度棚改任务表示，“因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。根据会议精神，部分区域将尽快取消货币化安置的条件。尽管棚改政策总体有调整，但是宁波的三年棚改计划已经在去年上半年出台，“2018至2020年，全市将完成新一轮棚改350万平方米，其中2018年棚改实施面积150万平方米”。就宁波来看，棚改仍将是房地产市场的主要增长动力之一。
第四，宁波的一系列政策，以及对外来人口不断提升的吸附能力，导致刚需性购房有望提升。
根据宁波市统计局公布的宁波户籍人口数据看，2008年至2017年这10年，全市户籍人口总数增加了28.84万人，即年均增加不到3万人。而在2018年，宁波常住人口是820.2万人，较2017年的800.5万人，净增19.7万人，在人口增加最快的十个城市中，排名第十，其前的九个城市为深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙。
另外，根据“猎聘网”发布的数据显示，2018年宁波人才净流入率达9.17%，跃居城市第2位，机械制造行业人才净流入率居首位。这说明，流入宁波的人才比重在不断上升，已经不再是以外来务工人口为主。
在这轮如火如荼的城市间“抢人大战“中，宁波也采取了一系列政策，从2018年出台的“3315系列引才计划”到宁波个体工商户和自由职业者可以缴存、提取住房公积金的一系列助力楼市的政策，都在说明宁波对人才的重视。
这些“新宁波人”的到来，也就意味着刚需性购房主体的增加，无疑会是宁波房地产市场的又一波助力。
第五，价值洼地对于周边城市的吸引力。
同周边城市相比，宁波房价仍然对炒房客构成了很大的吸引力，他们从杭州、上海等城市赶来。
第六，宁波目前的房贷利率处于较低水平。
宁波目前四大行首套房贷利率较基准上浮10-15%，二套房基本为15-20%，宁波银行的首套房贷利率低至基准利率1.05倍，也就是等于上浮了5%。这个水平，相当于2018年1月时房贷利率。
最后，再赘述一下。目前宁波的核心区已经到达一个相对高位，而且城区毕竟容量有限，按照一线城市的发展轨迹，以及宁波周边交通设施的日趋完善，周边地区的房子其实还有很大的轮动上涨空间。
