专家预测，今年调控会趋向松绑，房价还要涨？刚需买房要抓紧吗？
十三画生2019/04/03 14:58
有人说现在的国人穷得只剩房子了，这话听起来刺耳，却符合事实。统计数据显示，中国超过半数以上的家庭总资产占比中超70%是房产，这还不算按揭贷款买房的群体。
有房一族还算幸运的，毕竟有屋栖身，不必顾虑未来房价涨跌，只需有恒心地努力工作还完房贷即可；但是对于无房者来说，不好的消息还未停止——本来寄希望于房地产调控能把高企的房价压下来，买房能够更容易点，但是最近一段时间有些城市“回暖”迹象明显，市场活跃度又开始攀升了，不仅如此一些专家更预测，今年的房地产市场行情是前低后高，部分需求旺盛、财政吃紧的城市调控可能要趋于放松，房价又要回升了。
5天前的博鳌亚洲论坛年会上，曾说出“买不起房，就多买两套”观点的如是金融研究院院长管清友又开腔了，这次谈及楼市调控、土地财政、房价走势时，他一改往日激进，淡定理性了很多，发表了很多值得细细琢磨的观点，在我看来很值得当下准备买房的购房者借鉴品读。
对于近期有些城市市场迎来“小阳春”和调控政策的悄然“松绑”做法，管清友认为这是“大势所趋”，今年后续会有更多的一二线城市加入这一行列，购房者不要感觉意外，需求旺盛，人口不断涌入的城市，未来房价会越来越高。
他的结论来自两方面：一方面，城市化进程还在提速，未来房地产发展不会有大问题，尤其是一线城市，根本没有泡沫，老百姓不喜欢听这样的话，但这是事实；另一方面，中央首次明确定调“一城一策”，多次强调“落实地方主体责任”，其实质就是把责任从中央转移到地方，地方对土地财政的依赖不言而喻，因此在掌握重大调整权之后，肯定会做出相应调整。管清友也指出，地方其实很明白只发展房地产会出现产业空心化，但是没办法，地方政府过度依赖土地出让金，很多地方收入过半数来自于土地出让金，城市要发展，房地产这台机器就不能听。虽然矛盾但也得做。
管清友认为，“原来房地产带动产业发展、带动土地财政的机制如果停摆，对于整个经济的冲击还是比较大的。”从长远来看，房价还是会向上走，核心城市房价越来越高中国尤其如此，因为城镇化的需求还在增加，毕竟现在常住人口城镇化率也只是接近60%，房地产行业未来空间还是很大的。
其实不止经济学者认为调控有放松趋向，地产商大佬们对于调控也持相同态度。中海地产总裁颜建国说，中央“三稳”指导下，从全年市场来看，我们认为下半年会更好一点，上半年的利率已经调整了，但反应会滞后；
旭辉董事长林中表示，房地产市场进入新的长周期，特点很鲜明，十二个字概括就是：平稳增长、低频波动、震荡上升；
恒大董事局主席许家印的观点则更为乐观，“这个市场是非常健康的，不会有房价大起大落，总的成交量不会比去年下跌，也会保持一个稳定的增长”。
我不止一次说过，房地产的轮动效应非常明显，无形之中仿佛有一只大手在操纵一切，本轮房价上涨的起点是15年，先是各种调控政策放宽，利率下调，首付比例降低，一二线率先启动，16年完成华丽上涨，而后17年一二线强调控再次压顶，棚改发力，三四线及其周边城市逆势补涨。折腾了一圈之后，我们发现所有的主要城市房价都基本了，有的甚至翻了几番，来到了山顶。
未来还会继续延续这个周期吗？我个人不这么认为：首先，不得不承认自3月以来，一二线楼市有“回暖”迹象，迎来成交量和价格的双重回升，我认为这只是刚需购房需求的集中短暂释放，利率市场的变化是主要刺激因素，这其中也有媒体和专家的煽动作用，很多人误以为调控松绑了，才加快了购房行为。但其实大家对楼市的预期并没有转向，主要原因还是国家调控的决心还在支撑，“稳地价、稳房价、稳预期”的定调还在，市场就不会那么快转向。但我们也要承认，一二线城市在这段时间的确有回升趋势，尤其是大城市和都市圈城市，资金、人口、产业优势摆在那里，不可能一直稳住不动，加上今年整个市场是“一城一策”，所以中央在大的方面不会有调整，一二线缓慢上升是大概率事件。但可以肯定的是，市场不会大幅波动；
相比一二线，三四线的情况就没那么乐观了。三四线人口、产业以及资金都没有优势，的动力支撑“棚改”又被结构性调整了，今年大幅度收缩，后劲不足正在呈现，可以预见今年乃至未来的几年，三四线城市都很危险。
事实上三四线城市也一直被房企看做是机会型城市，他们心知肚明这里的开发业务不可能长久，真正有潜力的市场还是在一二线。万科土地储备超过80%在一二线，融创超过85%的项目在一二线，禹州大部分楼盘都在一二线。但碧桂园是个例外，他们之所以能赚钱，能快速扩张，根本原因是他们深耕三四线，且布局较早，拿地成本巨便宜，叠加棚改大利好东方相助，抢占了先机。
刚需今年该买房吗？这个问题看似简单，其实非常难回答。若以刚性需求来看，自然是要赶紧买，无关房价涨跌。但在中国“刚需”是个伪命题，很多人买房都掺杂投资情绪，很多人咨询时都说我是刚需，但是转眼就问，潜力大吗？让人没法作答！
所以我这里说的该不该买，其实是基于房价的涨跌走势给出的建议。自然也是要分开讨论的：一二线未来政策还会微调，尤其是抢人才大战有升级趋势，利率回归基准在即，以及央行会否降息等操作，这都对市场构成利好，虽然不用担心涨幅过大，但是即使微涨对于首套房刚需也是成本，而且一二线城市需求大于供应，买房难度在持续加大，所以对于首套房刚需来说能早则早；三四线的情况就简单得多了，未来房价回调是大势所趋，所以除非真的有需求，能等还是建议再等一段时间，现在进场时机不成熟，惯性“小阳春”的行情影响还在，等到6、7月份后，再看市场走向定夺不迟。
