连跌6个月后楼市回暖？复杂格局才刚开始，这座城市房价涨幅最大
光宇吐楼市2019/04/03 11:38
今年相比去年市场形势更加复杂多变，对于购房者来说也是个巨大的考验。如果说去年的市场格局严重分化程度还只是局限于一二线城市降温三四线城市火热的话，那么今年则变得更加复杂，很多假象也难以辨别。成交量和价格也并不一定是正相关，而且新房和二手房更是呈现不同的发展态势。
据诸葛找房副总裁苑承建表示，3月百城二手住宅挂牌均价为14890元/平方米，环比上涨0.27%，在连续6个月下跌之后，市场止跌回升逐渐好转。节后小阳春跟北京天气一样，变化多端，倒春寒的威力不容小觑。整体看，一百个主要城市中59个二手住宅挂牌价出现上涨，主要集中在中东部二线城市和强三线城市，反倒是媒体一直热炒的一线城市小阳春，北京、上海3月份挂牌价都出现了下降，但成交量都很高，北京单月超过1.6万套，或许预示着很多人积极出手换取资金准备入市。
由此可见，一线城市到底有没有回暖，或许还不能拿来炒作，但是不可否认的是，经历长期的降温后，市场有了回暖的基础，成交量也可以被当作楼市回暖的信号。之前，我也说过，一二线城市因为严厉的调控降温最明显，但是当市场回到一定程度并稳定后，必将稳步回升，因为大城市有人口和资源的支撑。
而三四线城市，我们再来看看。事实上，一线楼市和三四线楼市的两类房地产市场走势正在分化。诸葛找房3月30日发布的报告显示，根据对45个城市成交数据初步统计，截止今年3月26日整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。
事实也是如此，与我们之前的判断基本保持了一致。由于三四线城市前期房价上涨过快从而又缺乏相应的人口和产业支撑，加上刺激政策的退出，多数三四线城市并不具备回暖的可持续性。在今年的成交表现上大部分城市也出现了同比下跌，房企拿地信心减弱。根据我们的观察发现，一二线城市仍是房企投资拿地的重心。
融创孙宏斌近日在2018年业绩发布会上表示，去年底今年初融创拿了些比较好的地，主要在一二线城市，量不小，今年拿地会非常小心。因为最近土地市场偏热，但未来售价大幅上涨的可能性比较小，所以拿地要非常谨慎。
所以，在区域选择上，一二线城市的重要性似乎有所提升。房地产投资向一二线城市回归，将是未来一段时间的趋势。而且这也代表了一种长期的投资取向。
说完三四线城市的不好，你或许会不理解下面的现象。诸葛找房的数据显示，3月100个城市的二手住宅挂牌均价中，环比上涨城市59个，环比下跌城市41个。从环比涨幅10城市来看，以东部及西部的三四线城市为主。其中廊坊涨幅，环比上涨5.55%，环京市场在节后回暖迹象显现。其次为柳州，上涨4.97%。10城市平均涨幅4.28%，平均涨幅环比上月扩大明显。
廊坊，环京城市在这次回暖中脱颖而出。城市不大，为何你这么独秀？原因很简单，我从来没有把环京城市当作独立的三四线城市或五六线城市，而更应该按照一线城市的逻辑来分析。环京也经常当作北京市场的晴雨表，廊坊的表现无疑也可能意味着北京市场将从成交量回暖向房价回暖过渡。只是廊坊的市场要比一线城市更敏感些，毕竟北京更成熟和理性。
所以，该不该买房？在房子是用来住而不是用来炒的这个定位下，该不该买房要看你的需求是不是用来自住，如果是自住，那么就要看你的需求是否满足各项限制条件，比如购房资格和购房实力。而继续抱有炒房幻想的基本上可以放弃了。该在哪里买房？一二线城市毋庸置疑比较安全，从开发商拿地趋势也能看出。
另外，很重要的一点就是，一线城市周边的小城市群或二线城市中过去几年房价上涨相对较慢的城市，在未来可能有上涨潜力。比如一些城市群如粤港澳大湾区，长三角、珠三角等都可以考虑。