房价收入比居高不下，2019年购买力不足已成定局？
2019/01/25 08:25
关于2019年国内房地产市场走势分析的言论有很多，其中不乏某些机构和专家相对客观并具有可参考价值的观点。其中，购买力不足差不多已经成为业内共识。
所谓购买力不足，就是指2019年购房者的购房需求下降，买房的人数减少，从而导致商品房的销售面积会有所下滑。国家统计局发布的数据显示，2018年商品房的销售面积和销售额创新高，但是增速有所下滑。
销售面积和销售额创新高的同时，2018年的房价收入比也逐步扩大，为近20年来的第二高。据上海易居房地产研究院发布的报告显示，2018年，商品住宅成交均价8544元/平方米，城镇居民人均可支配收入39251元，商品住宅房价收入比为8，仅次于2009年。
虽然房价收入比并没有一个衡量的标准，但却是反映买房难易的一个重要指标。房价收入比越高，意味着单纯依靠家庭收入买房的难度越大。以房价收入比是8为例，如果一个普通家庭要想买一套房子，不吃不喝需要8年的时间。如果看热点城市的房价收入比的话，这一数值会更高。
2019年，房价大幅回落的可能性并不存在，2019年房地产市场调控的目标是稳地价，稳房价。在房价维持稳定或出现小幅波动的情况下，即使居民收入有一定的增长，对于房价收入比的影响也并不大。可以说，正是因为高房价，才抑制了购房需求，导致了购买力不足。
在大力打击投机炒房行为的情形下，房地产市场的购买主力是刚需购房者以及改善型购房者。而在改善型购房者中，换购占了很大的比重。虽然随着房价的上涨，这些改善型购房者手中的房产在不断增值，但是房价涨的越高，换购的成本也就越大。举个简单的例子，假如一个家庭在2012年买了一套90平房子，单价1万/平，总价90万，贷款60万；现在这个家庭想要换一套大房子，单价已经变成了3万/平。把手头的房子卖掉，在还掉房贷，大约还能剩下220万，假如购买一套120平的大房子，则需要贷款140万，是之前贷款金额的两倍还要多。而这期间，家庭收入还不一定能够翻番。
当然，这还只是由90平换120平，换购房子面积差的越多，换购的成本也就越高。
因此，2019年，仍会有一大批刚需购房者和改善型购房者因为房价过高而被挡在门外。
另外，棚改货币化安置比例降低也是购买力下降的一个重要因素。棚改货币化安置，创造了大量的不差钱的购房需求，一方面加快了去库存的进度，另一方面也催涨了房价。但是随着棚改货币化安置比例降低，实物安置比例的升高，不差钱的买主就会减少。2019年，棚改货币化安置比例降低而造成的购买力下降，将会主要影响三四线城市的房地产市场。
当然，购买力不足在造成商品房销售面积下降的同时，也会促使房价有所回落。