澳洲楼市2019展望：悉尼疲软，布里斯班稳中有升

全球著名会计公司毕马威称，澳洲房价将在2021年前见底回升。

毕马威预测，由于国内投资者的需求不同，悉尼和墨尔本房地产市场将出现不同表现。预计悉尼房价总跌幅为12.9%，墨尔本房价总跌幅为4.5%，悉尼房价下跌周期将长于墨尔本。

根据毕马威的预测，2019财年悉尼房价将下跌4.3%, 2020财年再下滑1.3%，2021财年将上涨3.5%。墨尔本房价在2019财年将下滑2%，随后两个财年将分别上涨2.4%和4.7%。

2018年澳洲房价近十年来最弱

数据，2018年全澳房价跌幅达到4.8%，创下近十年来最弱表现。12月份，悉尼与墨尔本房地产市场进一步恶化，房价分别下跌1.8%与1.5%。达尔文、珀斯与布里斯班分别下跌1.8%、1%与0.2%。

悉尼2012年以来房价的首次年度下跌

悉尼房市接连五年强势上行之后，出现自2012年以来房价的首次年度下跌。2014年与2015年，悉尼房价分别上涨了12.8%与14.9%，2017年涨势开始消退，当年房价仅涨3.2%。

过去一年房价则下跌了7.2%，行业专家预测2019年还会有更多痛楚。预计会再跌10%。

据SQM研究，悉尼的空置率11月跳涨到了3.2%，而长期均值是2.2%。目前待建成的公寓数量庞大，房产空置率高于长期平均值并且还在上升。

另据数据显示，悉尼自住性置业活动水平在下降，库存量上升——目前悉尼的房产挂售数量同比上升约两成。

悉尼的公寓密集地带：西部的大片地区及下北岸风险。

墨尔本房价继续走低

去年7月墨尔本房价下跌了0.9％。是2012年11月以来墨尔本房价首次下跌。这期间，一些悉尼房产投资者转投墨尔本。由于悉尼房价过高，大量公寓置业者转投价格较低的墨尔本和布里斯班，导致三季度悉尼公寓开工量同比下跌60%，公寓期房销售量同比暴跌88%。与此形成鲜明对照的是，第三季度墨尔本和布里斯班公寓开工量和公寓期房销售量都出现上升，原因是这两座城市涌入了大量包括华人在内的海外移民，房价也较低，对置业者有较大吸引力。

墨尔本的公寓市场今年也面临较大供给压力。今年墨尔本交付的高层公寓楼（四层以上）将从去年的13,500套增至17,000套。去年墨尔本公寓价格下跌2.3％。

2018年墨尔本近郊的房价只下降了0.1％。但专业机构都认为，墨尔本房地产市场仍可能是今年受创最严重的地区，近郊房价将有更达的下降。

今年大墨尔本地区房价下跌加速，到2020年才会略有反弹。预计墨尔本降幅的是内东区和内南区，房价跌幅会在10％以上。

布里斯班维持稳定

2018年布里斯班的独立屋价格小幅上涨0.4％，公寓价格下跌0.7％，整体增长0.2％。

澳新银行认为，2019年布里斯班房价会有1%的下跌，但净跨州移民的增长会给布里斯班楼市一定的支撑。布里斯班房价在2014年上涨4.1％，2015年上涨4.9％。在随后的两年中，公寓房价格下跌拖累了当地市场，2016年房价增长放缓至1.6％，2017年上涨了1.8％。

布里斯班市中心的公寓市场短期内难以回暖，这一区域的房价仍比十年前低约5％。然而，随着新供应放缓，2019年布里斯班公寓市场至少不太可能继续恶化。预计今年布里斯班的新公寓完工量为5700套，几乎是2017年峰值时期10,700套的一半，加上州际移民人口的支撑，今年布里斯班楼市的前景会优于悉尼和墨尔本。

总体来看，布里斯班在未来几年房产市场状况还是会有很大的改观，但增长率不一定会达到近年来悉尼和墨尔本增长的高度。不过以布里斯班目前的发展状况来看，稳步慢行，一步步发展才是这个城市的魅力所在，它不会像悉尼墨尔本那样大起大落，但始终维持着自己发展的脚步。

刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。