房价涨不涨？搞清楚这几方面，就知道房价走势了

新的一年楼市怎么走？不管是赌国运，还是押宝房地产是实体经济的，都忽略了一个问题，那就是这个实体已经虚化，为保经济安全，必须加以限制。比如很多人依旧相信房价会暴涨，但市场已经给出了它的意见。

经过了一系列的调控，房价已经被按了下来；然而，随着房价的走低，楼市成交的热情也开始降温；由卖方市场转向了买方市场，议价空间进一步加大，很多买房的人，在达不到自己心理预期之前，宁可选择观望。

以北京为例，2017年北京二手房成交13.6万套，目前数据还没有出来，姑且估计为15万套吧，即使比2017年微涨，但相较于2016年的数据，还是低迷的。

可以说，2019将延续上一年的楼市精神，房地产市场整体来看以调整为主。

一、国家对房地产市场的管控，并没有任何放松的迹象。首先，去年七月，中央重提“坚决遏制房价上涨”，去掉之前说法中的“过快”二字，这意味着，不但不能涨得快，连慢慢涨都不允许了。其次，棚改货币化安置政策逐步退出，使得三四线城市楼市的上涨预期也得到了抑制。

二、销售数据不乐观。2018年前11个月，商品房销售面积同比仅增长1.4%，增速回落；销售额增长12.1%，同样增速是回落的。而且，一二城市的去化率开始回调，毕竟卖出去的房子不会凭空消失，未来都会成为“被动增加的库存”；土地购置热情降低，多地频现流派，大房企虽然维持高位的开发规模和开发速度，但中小房企呈现颓势，后期已经显现上涨动力不足。

三、杠杆要去，否则经济安全难以保证。

去杠杆，一般来说，三种形式：

1. 明斯基时刻。即，让资产价值崩溃，将一切交给市场，打破刚性兑付。例子：P2P。

但这个危害太大，所以至今也就局限于民间融资。

2. 庞氏。借新债，还旧债。

这个需要极为强大的信用主体才能实现，目前也就是发一发国债和地方债，而且也不能过度使用。

3. 债务社会化。比如房地产热，让全民买房，个人承担债务，实际上也是客观上调动居民的生产欲望，劳动还债。

如今三种方式，基本上都到顶了。如果依旧无休止的负债，那么未来如果大面积出现“明斯基时刻”，这是谁都不愿意看到的。

总之，房地产未来日子难现风光，市场也不能像之前一样过于疯狂。12月的经济会议，核心逻辑可以理解为“逆周期调节”，下行周期是肯定的，日子不好过，但可以勒紧裤带过。过去，我们手上有房地产这张，必要时打一打，很管用。但“房住不炒”一再提及，就意味着，房地产经济模式要暂时告一段落了，如今房地产带来的正能量，已经不能对冲它的副作用了。如果能明白这一点，就会知道房子不能乱买，财富应该去找到更好的栖息地，保值它的安全与生生不息。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。