【楼盘测评】一路之隔俩金地 选限竞房还是二手房?

在上世纪90年代初期，上海流传一句话“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，足见当时上海人对区域价值和配套的在意。

北京的大兴新城，京开高速从中穿过，高速以西的区域（以下简称“西区”）在2010年南城大开发大建设时得到了长足发展，而高速以东区域（以下简称“东区”）则是最近三年才有起色。

大兴新城作为当时“南城发展”的桥头堡，西区黄村镇的城市更新是高标准的规划先行、配套同步，在轨道交通大兴线建设的同时，一座座高楼拔地而起。

金地悦风华项目区位图

可东区却一直没有太多动静，直到国家新媒体产业基地、锦秋文化创意产业园、星光影视园等文化产业落地与之相临的西红门镇，东区的价值才逐渐显现，但两边的发展定位并不同。

顾问君近日接到读者委托，希望在西区的金地仰山87平米二手房和东区的金地悦风华89平米新房中给出选择意见。

顾问君曾见证大兴新城建设的点点滴滴，对2010年前后这个区域大开发大建设记忆犹新，当时在西区参与批住宅建设的也都是品牌开发商，绿地、旭辉、华润、金地为西区带来了一批高品质住宅，金地仰山就在其中。

金地仰山是西区2012年交房的商品房住宅项目，相对较新，也是刚刚满五，通过中介查询，项目挂牌二手房数量充足，87平米左右的可选户型有纯南向二居、南北向二居、南北向小三居三种产品，赠送部分阳台面积。

金地悦风华项目沙盘

金地悦风华是东区一个新建限竞房项目，限售均价不超过5.5元/平米，且单价不超过5.8元/平米，89平米左右户型仅有南北向二居一种，不过该户型是2+1房布局，可以变为小三居，无赠送面积。

金地悦风华项目沙盘

为了给读者更直观的对比结果，顾问君选取了单价和户型面积、朝向相近的二居户型进行比较。

从户型对比上可以看出，两个项目虽然都是金地的作品，但2012年的金地仰山项目追求的是低密度社区观景产品的营造，在87平米的户型罕见地配置了南北两个生活阳台。

不过由于产品设计略旧，南向采光并不是这个户型的优势。该户型优势在于餐厅与客厅的功能区分离，主次两个卧室不相邻，可以减少相互干扰，以及居住区和生活区均可实现南北开窗通风，相对同一批的住宅产品，这个户型设计很“超前”。

另外该户型客厅和餐厅区域的空间通透感很好，弥补了客厅南向采光不足的劣势。

金地悦风华作为金地风华系的首作，其户型设计符合限竞房刚需定位的特点，同时充分考虑了年轻刚需家庭的成长性，2+1房的设计使得家庭人口增加时，可以将书房变为儿童房或与北向卧室合二为一，增加次卧面积。在提升房间可变功能性的同时双明卫的设计更方便业主日常生活使用。

金地悦风华项目样板间（交房时仅卫生间和厨房精装交付）

由于没有赠送面积，金地悦风华的功能性提升是以牺牲房间面积来换取的。面积接近的两个户型，金地仰山的主卧在14平米以上，而金地悦风华仅有10平米左右，其他房间面积对比通过户型对比也可一目了然。

金地悦风华项目样板间（交房时仅卫生间和厨房精装交付）

较小的房间容易给人压抑的感觉，所以针对两居户型的选择，如果是买来给老人居住，或者未来还有居住升级计划的家庭，顾问君会推荐金地仰山的87平南北通透户型，因为家庭人口数量在3人及以下时，不需要太多的房间，反而需要更宽敞的房间，而且生活阳台更适合用来晾晒衣物和养花。

金地悦风华项目样板间（交房时仅卫生间和厨房精装交付）

如果是未来没有换房计划，又面临家庭添丁的家庭，则建议购买金地悦风华，毕竟有孩子后两边老人有人过来帮忙带孩子，多出的一个书房可以改成卧室，多出的一个卫生间可以让生活更方便。

“地段、地段、还是地段”这是李嘉诚买楼的三原则。地段是所购物业保值的前提，也是物业价值的隐性属性。

好的地段更容易引来好的商业，商业配套的汇聚必会拉高区域价值，从而给项目带来价值和价格的提升。

记忆中2010年东区商品房项目售价比西区商品房项目要便宜近3成。但随着整个区域8年的发展变迁，多个大型商业配套的投入使用，西红门商圈和大兴新城商圈两个商圈的形成，东区项目价格也是水涨船高，即使是限竞房项目单价也已逼近西区的二手房价格。

从地图上，可以看到现在金地悦风华周边，只有华联超市、全时便利店等基础生活配套，相比西区金地仰山周边丰富的生活配套，差距很大。

区域内之前在售项目华远西红世、天恒世界集都是投资型的商住项目，这对于整体区域价值提升并没有实质性帮助。

对区域房价的支撑，更多来自区域内国家新媒体产业基地、锦秋文化创意产业园、星光影视园等文化产业配套。

而且金地悦风华22万平米的规划建筑面积中，除6.7万平米为商品住宅规划建面，剩余公建用途部分多被规划为自持办公楼，并没有配建大型商业综合体的计划。

综合来看，金地悦风华所在区域的配套，短时间內很难为其价值提升提供支撑，反倒是区域内不断增加的写字楼和办公岗位所产生的消费人群的增加，对项目是个利好，对区域住房租赁市场是个利好。

需要注意的是，在新房和二手房的选择上，一是要根据自身情况，二要全面考量，比如金地悦风华还要2年才能交房，而金地仰山是即买即住，这中间两年的等待期和因此产生的住宿成本要考虑进去。金地仰山所处区域是成熟生活区，金地悦风华所处区域是新兴产业聚集区，两项目的生活、教育、医疗配套的便利度差异较大。

同时，提醒各位读者，金地悦风华交房仅厨房和卫生间是精装，厨房和卫生间精装标准可以参考项目样板间。其他区域为简装，四白落地，水泥地面交付。

回到初衷，房子终究是用来住的，而住离不开生活与配套，等待金地悦风华的未来还是选择金地仰山的现在，每一位读者都会有着自己的答案。

相关阅读

【楼盘测评】东四环豪宅三国杀：壹亮马、泛海国际与霄8！

【楼盘测评】天呐！首城珑玺：2000万豪宅，460万是精装！

【楼盘测评】首城珑玺社区里的“柏林墙”

【购房故事】接盘侠选择已变，投资型买房看过来！

【楼盘测评】捆绑精装、户型诟病：华润·理想国的“不理想”

【购房故事】 烦透老破小，手持两千万却好房难寻？

【楼盘测评】冷淡市场中，靠什么说服海淀高知精英来买房？

【楼盘测评】揭秘中海·寰宇天下的“坑房”户型

【楼盘测评】有视频，京西南的300万别墅梦

【楼盘测评】熙悦安郡抄底“三环”：花8万住村里，值吗？

【买房私人顾问】粉丝你不懂爱，想买金府大院，关注泰禾负债干什么！

【楼盘测评】地价即房价：棠颂别墅·璟庐能抄底吗？

【买房私人顾问】都说今年是“小年”，那买房一定能抄到“底”咯？

【楼盘测评】再探北京金茂府：好设计会再次惊艳你

【楼盘测评】900万买万科别墅？圆梦路上还需哪些技术贴？

【楼盘测评】该大的不大：中骏“天”字系熬战门头沟

【楼盘测评】和园与花语金郡该选哪个？

【楼盘测评】天悦壹号：不用抢着买，要不要买？

【楼盘测评】3300万买丰台？城市豪宅购买逻辑在哪里？

『特别提示 』

【楼盘测评】栏目开通买房私人顾问专线，一对一为大家提供服务，需要的朋友，请添加微信号mfsrgw，或扫以下二维码。在买房这件大事上，我们竭尽全力做好您的助理和参谋，也希望和您成为终身的朋友。

中国房评报道｜自媒体矩阵平台

- 房评互动 -

买新还是买旧？

欢迎留言