2018楼市将重点发力“租赁”

12月18日-20日，中央经济工作会议在京召开。对于涉及房地产100多字的表述中，有5次提“租”，意味着加快发展住房租赁市场，再次上升至楼市的重头戏。

　　会议提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　同时，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　回顾过去一年，租赁市场也成为2017年楼市政策着力的板块。

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年内房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上)，发布的调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

　　作为党的十九大后，次召开的中央经济工作会议，本次会议也将为未来的楼市发展作出定调。2018年的楼市走势究竟如何？租赁市场如何发展？中国城市报记者采访了多位专家、机构作出解读。

　　租赁篇

　　供应格局迎大变革

　　今年以来，各地政府都在出台相应政策，促进租赁用地的供应。以北京为例，规划2017-2021年全市住房建设计划约150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300公顷，在全部住宅供应中占比21.7%；上海也在“十三五”期间，预计供应住宅用地5500公顷，其中规划租赁用地1700公顷，约70万套。

　　另一方面，政府也在通过政策松绑和土地制度创新，利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。2017年8月国土资源部、住建部就曾发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定批北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　然而，链家研究院院长杨现领也指出，目前重点城市的租赁供给缺口依然较大，结构上户型错配问题突出，中小户型的供给依然紧张。

　　根据链家的统计，北京731万的租赁人口中，租赁住房只有300万间；上海966万的租赁人口，对应的租赁住房只有380万间；在深圳，387万的租赁人口，只有164万间租赁住房。

　　同时，根据首批试点城市的未来五年租赁住房供应计划，广州、成都、深圳、合肥、武汉等城市，依然面临着严重的租赁供不应求。

　　不过，随着2017年以来，包括信用租房创新等各种金融创新力量，也开始进入租赁市场，显著推动了租房租赁市场的供应力量和供给方式。

　　作为一种消费分期场景，租房分期类消费金融产品此前已开始布局租房市场。尤其在2015年曾呈现爆发之势。其业务模式大同小异，核心就是借助消费金融产品的支持，变租金“押一付三”为“押一付一”或“押零付一”。

　　随后，租房分期产品却在一年后急速退潮，剩下如58集团下的58月付、我爱我家派系的房司令、京东战略投资的会分期、链家与京东合作的自如白条等继续运营。

　　对此，安居客首席分析师张波认为，租房分期要应对自持房源的规模增长，需要有足够的资本实力，才能打动占据大量租房房源的行业中介巨头。

　　今年8月，随着杭州市政府与蚂蚁金服联合推出信用租房，互联网巨头也开始纷纷参与到租房市场。

　　“这将对租赁市场的环境健康产生积极作用，并且将进一步健全社会信用体系；不过，中介始终是租房市场最重要的参与者，未来信用租房等金融创新领域，中介并不会缺席。”张波说。

　　解读篇

　　首次提出“长期租赁” 分类调控将继续深化

　　近三年，中央经济工作会议的重点从“去库存”到“房住不炒”，再到今年提出“多主体供应、多渠道保障、租购并举”，业内认为，这意味着房地产政策正从需求端调控，转向更多强调供给侧结构性改革。同时，通过规范和发展租赁市场，让租赁成为解决居住问题的重要途径。

　　对于会议中提出的“多主体供应、多渠道保障”，易居研究院智库中心研究总监认为，这实际上是强调了丰富市场参与主体、丰富房地产相关产品的思路。

　　未来，除了开发商积极参与租购并举以外，其他机构包括商业银行、国有企业、甚至一些金融资本等都可以积极参与租购并举的模式中，这对于住房制度改革将有积极的推进作用。

　　记者注意到，中央经济工作会议还首次提出了“长期租赁”的概念。对此严跃进认为，经济学中的“长期”概念，应该是至少3年的周期。所以，未来预计3年、5年的租赁产品和附加服务会增加。

　　这将具体分为2个渠道：种是会通过类似部分商业银行当前提出的“租房贷”的产品中给予完善，即银行等机构主动收储房源，进行化短期租赁产品为长期租赁产品；第二种是通过房企积极建造房屋以及提供服务等，进而形成更好的租赁产品。

　　同时，中央经济工作会议还特别提出要“分清中央和地方事权”，这也被业内认为是“分类调控”思路的继续深化。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲认为，明年调控政策不会放松，特别是针对一线城市和热点二线城市。但也会坚持精准调控，不搞一刀切——这意味着，中央和地方的关系进一步厘清，地方有了更多的权利，但也有更多的责任。

　　另一方面，在今后三年，中央经济工作会议还特别提出要重点防控“金融风险”，服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。

　　“所以2018年对于房地产企业来说，必须降杠杆。”中原地产首席分析师张大伟认为，对于建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键是要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外，必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。

　　总体来看，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池预计，2018年的楼市依然将会在落实“房子用来住的，不是炒的”定位，从严调控下平稳健康发展。

　　“同时，还将综合运用财税、金融、土地、规划、行政等手段，供求双向调节，解决各地不均衡不充分发展的问题，促进供求平衡。”赵秀池说。

　　报告篇

　　《58集团2017租赁蓝皮书》：长租公寓超200万间

　　此外，长租公寓的租赁市场异军突起，这也成为2017年住房租赁市场的新趋势。据安居客房产研究院不完全统计，截止2017年，国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200万间，知名房产企业纷纷入局抢占市场。

　　日前，58集团旗下58同城、安居客、赶集网联合发布的《58集团2017租赁蓝皮书》分析，相对租赁市场的其他供应方式而言，长租公寓具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点，受到越来越多租客尤其是年轻人的欢迎。长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、万科泊寓，后者如链家的自如、我爱我家的寓见。

　　安居客房产研究院统计数据显示，魔方公寓已经在15个大中型城市拥有了超过150家门店，管理房间逾3万间，为近4万名住户提供租住生活服务。而万科“泊寓”也在2017年加速扩张，近期数据显示泊寓已布局27座城市近200家门店，总房间数高达9万间。不仅如此，2018年，万科还将预计拓展泊寓到45万间，远期规划100万间，在万科的远期规划中，长租公寓业务年收入将达155亿元。

　　事实上，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场未来的加速供应。包括近年出让的自持性土地，最终也可能由开发企业变成长租公寓进入租赁住房供应端。

　　《58集团2017租赁蓝皮书》统计数据显示，截止2017年10月，10城自持用地（含部分自持）达148宗，自持体量约552万方，其中涉宅地块112宗，总建筑面积超400万方。包括万科、保利、中海等大品牌开发商也积极参与其中。以竞拍自持用地最为积极万科为例，截止2017年10月，万科已竞得10宗自持（含部分自持）地块，分布在北京、上海、广州、佛山等城市，自持面积达62万平方米。

　　相比开发企业在集中式公寓端的攻城略地，传统大型中介企业也在租赁供给端不遑多让，在分散式公寓或集中式公寓端发力。

　　公开信息显示，链家自如旗下已拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿、自如优品六条产品线，服务北、上、深三地超过60万租客。而我爱我家的长租公寓业务“相寓”发展速度也不遑多让，已累积规模达到43万间。

　　尽管租赁供给端已经出现了诸多的创新供给模式，但《58集团2017租赁蓝皮书》同时指出，相比国外发达国家经验，国内长租公寓行业还仅仅处于起步阶段，未来还有很大的发展空间。据中国饭店协会公寓委员会的调查和测算，预计至2020年底会超过1000万间。但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%-30%的份额相比，我国的占比仍然处于较低的阶段。

　　预测篇

　　中指院：2018楼市成交回落　价格趋稳

　　12月20日，中指研究院在发布《中国房地产市场2017总结&2018展望》时认为，2018年房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

　　党的十九大后，经济结构改善动力充足，经济总量高增长的重要性正在逐渐让位于经济结构的优化。

　　同时，金融严监管、去杠杆政策延续，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。中指研究院预测，房地产短期调控不会放松，同时长效机制建设加快，2018年调控效果将进一步显现。

　　需求方面，中指研究院预计，2018年是本轮房地产周期的调整期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%~11.3%。

　　供应方面，新开工将呈现中低速增长，预计全年增幅在4.5%~6.5%之间。

　　而企业在市场调整时期将处于观望态度，补仓意愿不大，拿地投资将有所减少，测算房地产投资增速在5.1%~7.1%之间。

　　价格方面，受销售回落和调控政策的影响，预计全年保持稳定。（中国城市报 2017年12月25日 第4版 地产）

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