谁说物业不是购房标尺，看看那些被物业“降格”的小区

调控近3个月，降价不足，需求暗涌。众多购房人依然游走在市场，准备随时入场。淘房，成为一个“时刻准备着”的动作。

在这样一个挑房的档口，房谋度断想再讲一下“物业的故事”。因为物业已经成为买房一个不可忽视的标尺。

我们甩开“孟母三迁，择邻而居”的“高要求”套路，就说安全、卫生、安静这样的基本居住诉求，都与物业管理密不可分。

近期听到两个有关物业的真实故事：

贵“1块”的物业费

东四环外百子湾板块，沿海赛洛城是这里的大盘，广渠路未通车以前，拥堵以及乱停车现场，是很多人对这里的主打印象。

而万科收购沿海赛洛城物业后，也着实给这个有些混乱的社区带来些希望。

近期，房小谋走访注意到，万科物业进驻，本来出入无“遮拦”的楼下开始有了保安巡视，违建的餐饮底商也开始进入整治阶段，传递出了一丝改善的迹象。

而一个老套的冲突，也从居民口中听到，据说，物业费要提高，从2.84元升到3.84元。这多1块钱的物业费，也无悬念的导致了一场物业费追缴矛盾。

实际上，如果每月每平米多1块钱的物业费，可以改善整个社区的物业环境，那么对应未来的房价提振是可期的。

盘凭“物业”贵

举一个被多个朋友点赞物业的正能量例子，望京的融科橄榄城。

在很多人的印象中，这个当年还是联想旗下融科智地的住宅项目，在地产业内并不算排得上名号。加之10年前整个望京区域与今日的醇熟度没有可比性，这个盘起步时平平淡淡并不起眼。

然而，这些年，融科橄榄城值得称道的物业水准逐渐体现价值，对二手房形成有力支撑，从一个普通楼盘逐渐跻身高端行列。这是一个物业支持二手房价值飙升的难得正面案例。

（表格数据新盘价格取自腾讯房产，二手房数据根据链家网站成交价格估算。）

2005年，融科橄榄城开盘7000元/平米+的价格，并没有被认为未来会是个高端盘，当下站上10万+的价格，物业管理在其中增分不少。

约2.6元/平米/月的物业费，对应太平戴维斯的物业管理水准，还是比较超值的。

 小结  

从两个小故事，我们其实想说的是：

从开发商手里买过的新房，未来价值的变现其实体现在二手房上。

而在前些年的观念中，并不是所有人都对房子的保养像汽车一样足够重视，或者认为物业的选择不会影响大局。

实际上，新社区不容易察觉，但3-5年甚至更久以后，同样房龄的二手房从价值上就开始分化，地段资源等因素固然重要，物业也是衡量价值的标尺。

物业好的房子会保值、增值。

在二手房领域，物业管理对房子作用的价值比重虽然还没有明确公式，但是支撑一定是线性的。

经历了近十年的房市，越来越明显发觉，房子买到手，物业差，可能很快成为“新的破房子",物业好，多年后，还是“老的新房子”。

我们再举几个例子，想当年也号称中高端，而在多年的沉浮中，却降了规格的楼盘，一起感受一下物业对于房子价值的重要性。

万象新天

曾经大盘的现状，业主说的实在。

万象新天当年是按照中高端项目开发的。天鸿老国企操刀建造。看得出从一些园林规划以及户型的设计，都比较大气。

作为五环外区域，综观其开盘价格，2007年，万象天际高尔夫花园，售价8000元到12000元/平米之间。2008年，万象新天罗兰大道，售价8500元到11000元/平米之间，

总体平均1.8的容积率，即便到现在，也属于难得的低密度楼盘。而且融入了当时一些先进的德国设计理念，可惜物业打理粗糙。

楼体外立面老化

社区内部没了小洋楼的气质

据说，万象新天四个区，分包给不同的物业公司。而目前，除了后期的天际高尔夫花园还有封闭物业外，其他社区的门四敞大开，物业维护也非常不到位。

万象新天二期的”门禁“

万象新天 天际高尔夫门卫的告示

以万象新天二期为例，其目前的二手房均价在5.3万/平米。今年的暴涨行情中，是涨了不少，但还是没有了当年的中高端姿态，基本成为四环内的溢出需求的大户型改善选择。

且根据链家月报，调控后的11月，价格略降1.8%。

珠江罗马嘉园

朝青板块曾经的明星楼盘。一度领涨，近两年相对势微。

珠江罗马嘉园一共分为四期，2007年，三期售价在8000元—9000元/平米之间；四期是2008年开盘，当时售价在9000元—10000元/平米之间。

这个盘的欧洲建筑风格，是当时风靡北京一时的，带着一种珠江式的“高端气质”，在朝青板块一度出挑。罗马柱，欧式大堂，门禁严格。

不过当下，显旧的楼体外墙与小区内部管理的逐渐“缺位”，使得老去没有足够优雅吧。

小区内各类“底商”发达

没来得及 及时清理的垃圾

楼体外立面也渐渐陈旧

小区围墙

“当年，我们进个门，被穿戴气派的保安严格审查登记，真有进高端楼盘的范儿，现在也是没这些讲究了”，一直在朝青工作的中介小孟对这些年每一个小区的变化都熟知。

目前，链家网显示的珠江罗马嘉园西园11月二手房价格在63643元/平米。而其北边的，曾经同期以普通住宅姿态入市的华纺易城，11月成交均价为71812元/平米。

东润枫景

朝阳公园板块的中高端大盘，现在成了相对的价格洼地。

东润枫景的规划建设，还是挺品质的，开发商同为万象新天的天鸿。

2004年，当时的“三元-上东-朝阳公园”区域就被称为“京城高档住宅的集中地”，大部分住宅为售价10000元/平方米以上的高档公寓。

2004年，东润枫景在售住宅主要是前三期的大户型，价格为9300元/平方米。

2016年，东润枫景二期11月份的二手房均价为60655万元/平米。

而现在，阳光上东的价格在75514元/平米。

这个四环边昔日大盘的价格，与当年与其为伍的各路楼盘相比，都拉开了差距。

虽然有酒仙桥南部地区自身环境改善慢的原因，但是被业主一再吐槽的物业，也没有维护好这个昔日四环品质大盘。

东润枫景一期

东润枫景楼栋门

非业主“出没”

“房子是好房子，就是物业差",住在这里的曹姐，去年因为多种原因出手了这里的房子。

她说房子住起来比较舒适，户型好，邻居业主素质也高，就是物业管理不善，小区价值总也提升不了。比如破旧的外立面，他们业委会组织多次要重新粉刷，一直都没有结果”。

东润枫景一路之隔的泛海豪宅板块，价格已经站上10万+/平米。

一路之隔的东润枫景（右）与东山公寓（左）。

物业痛是“疾在腠理”的痛，可能会慢慢消磨掉买了新房的喜悦。

与物业的“相爱相杀”每天都在发生，能够夸奖物业，貌似是一件很难的事儿。

2011-2015年西城法院收案趋势表

2015年北京市西城法院新收物业服务合同纠纷案件1971件，与2011年收案198件相比，几乎是五年前的10倍。

在2011年至2015年，西城法院审理的6527件物业合同纠纷案件中，物业服务管理不到位是纠纷发生的主要诱因，而业主的首要抗辩理由是物业服务企业的服务不达标。

我们把物业对房子的影响理清，但是最难的是选择。能够选择到好的物业实在是可遇不可求。

下图为去年的机构排名物业价值表格，在业内口碑比较上乘的万科、金地、龙湖等，都是择房时比较优质的物业选择。

物业好，房子不易老。

不要怕物业费贵，物业好房子可见。

（排名表格来自新浪乐居）

房谋策略

我们抛开开发商在卖房子时候忽悠的那些天花乱坠的概念，只关注真正的，与生活切实相关的三点：安全、卫生和服务响应。能做到这三点的，就是合格的物业。

基于这三点，我们列出了一个物业评分表，欢迎大家对号入座，算算自己家的物业能得多少分，并分享到评论或者qq群中。

这也是一个淘房的对照指标。

物业是一种说不出的痛。需要吐槽的地方太多，能被点赞的凤毛麟角。

如果你遇到物业的“坑”和物业的好，都欢迎吐槽分享。