住与商，到底是谁拉了谁的后腿？

探索产品的年代，设计者思路新奇风格独特大胆，新产品层出风骚一时，试错和沉淀了十余年后，房子的“终章”如今定格在三居两卫南北通透的眼镜房上，终究仍是回归了最传统的老一辈对房子的向往与审美。

然而房子毕竟是房子，那些“试过的错” 至少在70年内不会随时光消失，时常看看，也能追忆时代感触变迁。

前两期，我们说过了“昔日洋气的尬户型”与“住着不爽的妖娆建筑”，本期就来聊聊那些明明是住的房子，却要包装成写字楼的小区。这种硬生生增加办公属性的做法，到底是给房子加分还是减分？

◇◇◇  领地OFFICE

70年产权的住宅，却能注册办公，位于北苑路旁，楼很醒目。

从案名看出，开发商当初是希望这个小区承担商办功能的。

户型设计也并非传统住宅的样式。

户内状况，大多数被租用办公。

对于十几年前开发商为何这样设计，如今已无可考，但领地OFFICE与南邻一路之隔、遵循住宅属性建造设计的媒体村天居园，如今在价格上却有着很大差别。

图中价格为链家5月份成交均价的大概值。

一路之隔的两个住宅，单价相差2万以上，这并非新老之差，也非豪普之差，更非住宅与商住之差，仅仅是因为，领地OFFICE由内而外，都长得太像办公楼了。

◇◇◇  时间国际

时间国际伫立在三元桥区域，写字楼集中的地方，其外观看上去与大国门商务区毫不违和。实际上，纯写字楼性质的A座和H座之外，还有很多70年产权住宅。

目前仍能挂在链家网上，一定是70年产权房。

这套房，190平米的一居室不是重点，请注意，单价：42961元/平，这与相邻的凤凰城一期（凤凰城的一期）相比，价格基本上腰斩。

小编上网查了一下三元桥区域的写字楼销售价格，

到底是住宅便宜了，还是写字楼贵了？

但无疑的是，这套190平的“一居”，肯定不是按照住宅的价格标价的。

时间国际也有比较“表里如一”，能够作为住宅使用的房子。

这种比较正统的住宅，8万+的价格符合三元桥区域住宅平均价位。

所以，在链家的房源单上，可以看到同一个小区，单价相差一半的现象。

看到这里已经明白了，这种价差无关品质、无关年代、无关开发商品牌、无关学区，只是与“你到底是用来住的还是办公的”有关。

◇◇◇  苹果社区

再说一个很典型的例子，位于东三环外的苹果社区当年很有些名气，个因为是知名老一辈开发商张宝全的代表作，另一个原因可能是名字里有苹果二字。

小区内分成北区和南区。

苹果社区北区

苹果社区南区

同小区对比图

图片可见，北区的楼栋设计偏向于写字楼，南区则是纯住宅样式。

户型设计是这样子的。

苹果社区北区74平米一居。

苹果社区南区69平两居。

哪种作为住宅更好用，一目了然。

与之前两个例子一样，苹果北区也是有部分房子被用于办公。

目前，北区和南区的价格是这样的：

同一个小区，相差两万/平左右。

除了上述三个例子之外，还有很多类似的情况，请注意它们的单价。

比如世纪城中的世纪金源国际公寓：

南三环的嘉业大厦

东二环的冠城名敦道

这些房子虽是住宅性质，但因为“长相”偏向于商办，业主/租户办公者多，影响居住环境，而且户型设置多不适合居住，不管是从外观上、面积使用率上、楼层户数密度上，安全性上……都不如纯粹的住宅，所以接盘群体受到限制，在市场不好的时候，更加难卖，市场好的时候涨得少，市场差的时候跌的多。

在筛选此类住宅的时候，要特别注意那些名字里带有“国际”、“公寓”、“广场”、“时代”、“大厦”或者一堆英文的楼盘，很可能就是这种商办混杂的“多功能”型住宅。

很多商品，比拼的是创意和风格，但挑房子的时候，眼光还是越传统越好。

此外，小谋还想提醒大家注意，伴随办公楼模样住宅一起出现的，往往是功能分区不合理的大户型，比如190平的一居、300平两居之类。

挑房子的时候，户型的功能性很重要，尽量不要挑那种不经济户型，这类不经济户型房小谋给划分成三类：

1、办公型

时间国际210平一居

上面已经讲过，办公属性会降低住宅的价值，慎买。

2、涉外商务型

当代MOMA209平2居

温莎大道119平一居

这类户型虽然在面积尺度上较为“奢侈”，但有部分涉外/商务人士买单，虽然面向群体较窄，但仍有市场价值，对于普通居住需求的家庭来讲，如果不是自己的房子足够住了，购买只是为了高的话，还是不建议买。

3、改造型

天居园一居改两居

有些户型设计之初不是很合理，后期为了功能化，被改造成更实用的户型。这样的户型在价位上稍微低于同面积区间正规两居，有自己的市场群体，价值不至于受太大影响，如果预算不够，又需要空间的话，可以考虑购买此类户型过渡。