房价暴跌是真是假？楼市的真相究竟是啥？

如果不关心实际市场情况，仅仅是看朋友圈的话，没房的大概觉得下一秒就可以买到房了，有房的估计都要急哭了。因为最近“房屋价格暴跌1万”“北京一处房产降价50万没人买”这样的消息刷了屏，让人不得不相信，楼市寒冬将至。

笔者曾说过，房产投资是门科学，要从真实的市场情况，从市场的发展规律出发，结合专业人士的意见进行判断。而不是道听途说、瞎打听。

就说这“跌1万”“降价50万”的消息吧，跌1万确有其事，那是在燕郊。成交数据显示，燕郊房价普遍下跌近三成，前期的热点楼盘二手房价格成交均价下跌了1万元每平方米。然而，这并不意味着大家都能买得起房了。数据来看，所谓“跌1万”，是某小区的某套房从3月份36000元每平米，跌到了24000每平米，这说明什么？恰恰说明前期这种非核心区域的房价涨起来，是由炒房客和投资客集体推高，从而带动市场的羊群效应，普通投资者入场，高位接盘后傻眼了。前期进场多套房持有者的已经开始降价抛售了，而普通投资者只能被按揭和不动产拴死在这里，一个自住出租都不能让人满意的地方。

至于说北京那套降价50万没人问津的房子，这种说法如果没有前后价格比较，没有实际户型资料等，是没有意义的。北京出豪宅，住宅成交价上大几千万也不是什么新闻了，如果这种房产交易价格降50万，那不过才降了1%左右，这是交易中正常的价格波动。

那么这套50万的房子到底什么来头呢？查查原出处才知道，原来是一套一套66平方米的一居室“商住房”，此前同户型卖到484万元，后来以470万元的价格入市“死扛”一个月，如今骤降到430万元依然没能成交。

北京严查“商住房”也不是一天两天的事儿了，此前由于商业用房不在限购范围内，北京的“公寓”“商住两用”一度跟住宅价格倒挂。然而，新政出台后，明确规定，新建商业、办公项目分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。即便是“326”之前交易的商用房可以出售给个人，社保和不予贷款的限制，几乎是“不让买卖”的代名词了。再加上40年产权，无人问津很正常。

这说明，不是所以的房子都值得买：五证不齐的、产权不明晰的，或者本来就不是住宅范畴的房子，工业用地、商业用地上起来的房子……然而，在“只要是房子就能赚钱”的观念下，投资者不分青红皂白，见房就抢，最后又赚到的兴高采烈，却看不到各种烂尾、各种违规之后无法获得预期的黯然神伤。

所以说，买房问价的时代已经过去了，不是说便宜就能抄底，价格涨上去还期望涨得更高；便宜的，未来可能更便宜，价格高的，却是有价无市，连账面财富都算不上。如果只关心资产规模而轻视现金流，造成负债率高、资金链断裂；只关心价格高低而丢弃价值判断标准，盲目追高； 仅关注项目本身而忽视市场的数据，造成价格与市场的严重背离；未来一旦市场转向，那么盲目跟风和追高就显得多么可笑和不明智，最终时间是的检验者，我们拭目以待。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。