钱多人傻还在忙炒房 现在清醒还来得及

楼市疯狂也好，降温也罢，并非规则起着决定的作用，而是“资金”和“投资者”起到决定性作用。之前总说“钱多人傻”，实际上就是指的当资金体量足够，但投资者缺乏必要的投资知识，财商匮乏，而导致把一手好牌打烂的情况。越是市场转型期，这些人就越活跃，因为前期的热度让他们看多市场，对楼市估值水平偏高。问题在于，这种非理性主导的机会还多吗？

货币政策回归中性

今年以来，我国的货币政策回归中性，M1和M2增速均出现回落。其中，M1的增速从2016年7月份的25%回落至今年6月份的15%，折射出金融去杠杆背景下收紧的态势，这对房价的涨幅将起到拉低的效果；M2增速已经连续两个月回落至10%以下，两者同时对房价产生影响，房子难以像之前那么暴涨了。

监管政策不断加强

今年的所谓限购，实际上并不能精准概括我们对于房地产的新政。一方面，是限购，而且是的限购，甚至出现了十年禁止交易的限制；另一方面，是限卖，不但新政落地后交易的房产被限制，而且追溯了之前的房产；第三，限制之外，看到了开放一部分政策，比如“租购同权”，这也就削弱了房产的重要性，让房子真正回到“用来住的，而不是用来炒的”这一指导精神上来。

金融监管不断加强

之前网上有人开玩笑“中国全部房子变现，能买下美国”，具体数值是否真实权且不论，这说明房价的上涨很大程度上是金融贷款的支持，楼市最火时候新增贷款余额，大部分流入了房贷。目前，房贷利率普遍上调，金融安全被放在了首要考虑的地方，这在未来一段时间应该是常态。这就必然导致投资者不再“钱多”，那如果还不摘掉“人傻”的帽子，楼市可能就将成为投资者的“滑铁卢”。

房企轻质化

无论是潘石屹的“房地产业到了天花板”，房地产业“拿地-开发”模式也将进入晚年，还是万达的“去地产化”，摆脱负债谋求正向现金流，都是未来地产经营的思路。对于普通投资者，则重点关注自己的财富布局，如何让自己的房子成为能持续带来现金流收入的资产，而不是每个月绞尽脑汁凑月供的负债，是顺应大趋势的策略。

因此，总体来看，要想摘掉“人傻”的帽子，保证自己前期的真正落地，就要改变既有的投资理念。通过杠杆撬动更大规模的投资时代不能说结束，起码也要告一段落，而且是很长的“一段落”。还是说回万达，万达高速崛起的过程，可以说就是擅长利用杠杆的过程，“短债长投”，尽管风险大，但市场顺风顺水，便是企业乘风破浪的机会；如今万达都开始抛售资产，难道还不能说明问题吗？

不过，一壶开水真的凉下来，还是需要点时间，这就是给“钱多人傻”的投资者留下的重置资产的时间。如果资产价格高估值的思维定势不改变，那么前期的很可能就会固定在账面上；问题的关键在于，在资产过剩、货币收缩的大趋势下，资产价格普涨的机会很难出现；在这轮经济“高涨—回落”周期过后，短时间内将很难出现再度翻身的机会。保证既有利益，让落袋为安，是投资者最应该考虑的。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。