房产泡沫本无罪 但不能过度依赖！
刘磊房产评论2017/06/05 11:25
现在在路上随便抓个人问，你怎么评价现在的房 价，越简单越好，相信的人都会说“贵”。诚然，房 价确实不低了，年轻人已经开始感到绝望；愤世嫉俗的经济学家和观察家认为这都是“泡 沫”。然而他们所有人都忽略了一个问题，那就是“屌丝”逆袭、房产创富，恰恰靠的是“泡沫”。
错过了北京5000元一平 米的时代，错过了大盘1500点的时代，为什么要用“错过”这个字眼，就在于那时候进入市场，恰恰是资本即将膨胀之时；恰恰是所谓的膨胀，让资产无形中增值，财富睡一觉就能增加——前提是需要占有资本，无论是股票还是房子。这里要说的是，“泡 沫”并非一无是处，资本的膨胀、货币的增发，都可以看做广义的“泡 沫”，而这恰恰带来的流动性的增加和经济的发展；犹记当年通货紧缩时，那时候所谓的“一块钱就是一块钱”，却带来的是毫无活力的市场和模糊的增长点。
在过去三十年间，广义货币M2增长了280倍左右。这并不是什么坏事，也不是和你毫无关系的事。举个例子，如果1986年你有1万块钱，那你就是让人羡慕的是万元户，用现在的币值衡量，大概是280万左右。如何让1万变280万呢？平均年化增长20%就差不多了。
年化6%，如果首 付两成，就是五倍杠杆，现在普遍是三成，在扣除利息支出，算下来年化增长率大概在23%左右，超过20%，目标完成。
第二个问题，房 价涨了，当房子还是那个房子不是金子，我不能说想吃饭了，就从墙上扣一块转去饭店啊。所以，资本价格上涨，不能代表最后的财富增值；或者用一句大家都熟悉的话就是：仅仅涨在了账面上。
比如去年，某二线城市，房 价同比涨了70%，这意味着，如果你之前有一套100万没有贷款的房子，那么现在相当于有了170万的资产。只不过这个资产是在账面上，你不可能跑到4S店，说你的房子涨了70万，然后开一辆奥迪就跑。只有卖出，才能变现。然而，3月各种政 策出台之前，看中你房子的人此起彼伏地打电话询价，你坐地起价好不痛快。几轮下来连中介都劝你出手吧，你还想再敲10万——楼市一夜之前被“锁 住”，门庭若市变成门可罗雀。
这还不是问题，问题在于币值在世界市场的波动下，受到了影响。尽管还没有出现房价下跌，但实际上增值的部分，已经开始被汇率的问题对冲掉了；更让人懊恼的是：你的钱还在账面上，机会就这样错失了。
这就是为什么投资房地产没有一劳永逸的事情，而是要不断进取、不断地发现新机会、新市场、新的增长点；这也启示了，“泡 沫”不是的坏家伙，屌丝逆袭需要一次“泡 沫”；只不过会买更要会卖，才能让财富落袋为安。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。