有效的,农村宅基地不允许流转,唯一的保障就是过户了才是安稳。设置协议书的条款,在法规范围内(如借款的最高允许利率),尽量提高违约的门槛,加大买家毁约的处罚。还有列明,买家负责过户,过户不了怎么处置,一定要列明。

在房屋买卖过程中,不管是城市里面的新建商品房,还是农村自建房屋,都有一个房屋买卖合同,那么,属于小产权房的农村自盖房屋买卖协议的效力该如何认定。如何认定农村自盖房屋买卖协议效力?以有效认定为原则,无效认定为例外在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原则既严格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趋势,同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。认定有效的基本条件:\n1、房屋买卖时,买方家庭成员中有农村集体经济组织成员的\n2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前发生的农村房屋买卖\n3、出卖方的现有身份已经不属于当地农村集体经济组织成员的\n4、购买方在交易时符合农村宅基地使用条件或者已经审批使用宅基地的\n5、转让行为已经审批或者已经当地农村集体经济组织认可的\n6、相关宅基地已经国有化的\n7、同一房屋经过多次买卖,或者相关房屋已经大规模合法的翻建、扩建,已经无法与原有房屋区分的\n8、相关的房屋已经纳入拆迁范畴或者已经拆迁而不存在的。\n符合上述任何一要件的农村房屋买卖,均不会损害国家利益、集体利益或者第三人利益,均应作有效认定,否则,只会给不诚信者的恶意得到法律的支持,从而破坏已经形成的市场交易秩序及社会主义新农村的环境稳定。例外,单独买卖宅基地的并非为居住而进行买卖1999年以后、尤其在2004年以后发生的农村房屋买卖均应一律认定无效。