根据我国《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条对不动产查封作出了具体规定: “查封不动产的,人民法院应当张贴封条或者公告,并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权,应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的,不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”

人民法院在办理预售商品房预查封时,除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外,还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书,告知预售商品房已被法院预查封,擅自向被执行人退款承担法律责任。 在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前,开发商已退还给被执行人的款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后,开发商擅自退还给被执行人的款项,由开发商自行追索。 对于开发商已退还银行的相应款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的,在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行,并通知开发商。

若被执行人已将房款全部支付给开发商(被执行人自付一部分,银行贷款一部分),银行办理了抵押预告登记(预抵押登记),开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下,预售的商品房被法院预查封后,开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的,不得对抗人民法院的执行,人民法院可以继续执行预售房产。人民法院在办理预售商品房预查封时,除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外,还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书,告知预售商品房已被法院预查封,擅自向被执行人退款承担法律责任。在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前,开发商已退还给被执行人的款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后,开发商擅自退还给被执行人的款项,由开发商自行追索。对于开发商已退还银行的相应款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的,在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行,并通知开发商