预售房屋抵押登记程序提出申请→受理申请→初审→核准→在《深圳市房地产买卖合同书(预售)》和《抵押合同书》上加盖抵押专用章→计收税费。预售房屋抵押登记的材料(1)、抵押人为个人的,应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件,复印件各2份;抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件,复印件各2份;被担保人身份证明或营业执照原件,复印件各2份;具结书;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份。此外,如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份;涉及集体土地的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。(2)抵押人为单位的,应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件,复印件各2份;抵押人、被担保人营业执照原件,复印件各2份;抵押人法定代表人身份证明原件,复印件2份;抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份;加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业)原件和复印件;加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件(指集体企业)原件和复印件;国资批文(指国有企业)原件,复印件2份

答:一、预售商品房能否设定抵押?在本案中,杨某是以正在建造而尚未建成的商品房进行抵押的,杨某此时尚未取得该房屋的所有权。换句话说,杨某是以将来可取得的不动产为标的物来设定抵押的。对于这种情况,《担保法解释》第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”因此,杨某的抵押行为有效。二、争议条款的效力。《担保法》第五十三条规定:“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”本案中,双方约定的就是折价的方式,只不过双方不是在债务履行期届满后约定,而是在签订抵押合同时就已经协商好,同样有效。杨某当时购买该商品房时价格为40余万元,应当对该房价值进行评估,从而确定马先生应当返还给杨某的价款数额。《担保法》第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”这就是通常所说的流押条款的禁止。这样规定主要为了防止抵押权人趁人之危,利用抵押人急需用钱的困境以不对等的条件获得其抵押财产。另外,抵押物尤其是房屋的价值是有变化的,在抵押时一般都等于或高于债权额,但债务履行期届满时其价值由于市场变化或涨或跌,需要经过评估才能确定,直接转让所有权将有失公平。流押条款的禁止与事先对抵押权的实现方式达成协议,或折价、或拍卖、或变卖,性质是不一样的。

预售房抵押有什么陷阱陷阱一:开发商在建设项目土地被抵押的状况下,不告知购房人抵押的事实,就与购房人签订商品房买卖契约,且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明,目的是打消购房人的顾虑,顺利收取定金和首付款。陷阱二:开发商在建设项目土地被抵押的状况下,在与购房人签订合同后,为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押,往往不为购房人办理登记备案手续。陷阱三:开发商在不通知抵押权人的情况下,也不告知购房人抵押的事实,将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人,在签订契约收取房款之后,长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。因此,为防范购房风险,购房人在签约前,须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》,凡土地设定抵押的房屋,许可证上备注栏内均加以备注。如果是在建工程被抵押的,《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。对土地设定抵押的房屋,购房人在签约时,应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明,并在合同签订后5日内(最长不得超过30日),敦促开发商按期办理登记备案手续,防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。对已作为在建工程抵押的房屋,购房人在签订房屋认购书后,应待开发商办理了抵押注销手续后,方能与其签订契约;在其办理了登记备案后,方可支付首付款或房款。预售商品房抵押的效力是怎样的1、房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同,房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业,所有权人对自己的财产有完全的自主权,房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时,如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方,购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权,在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后,抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务,依据物权优于债权的原理,抵押权人特优先对房屋行使抵押权,这对购买方是极为不利的。因此对已经预售的商品房再抵押应属无效。对于特殊情况,须以预售房屋设立抵押的,应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例,避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且,对于设立已抵押的合同,在开发商未将贷款还清前,应将购房者的部分房款提存于银行,在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下,开发商才能得到该笔房款。2、购买方对顶售商品房设立的抵押购买方对顶售商品房设立的抵押,实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度,这种未来可以得到的房地产,经过登记、备案已经特定了,因此它是可以作为抵押物的,与房地产抵押的特定性并不矛盾,况且,预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。因此,预售商品房的购买方对预购的房屋设立抵押是有效的。

房屋预抵押登记?预抵押登记制度,就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时,在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记,以排斥第三人对房产的行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定:以预购商品房抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。房屋预抵押登记?房屋预抵押登记有什么法律效力?房屋预抵押登记有什么法律效力?1、预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力,对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有对抗效力。立法机关的立法理由为:“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利,……以保障债权人将来实现债权。……这些处分行为既包括一房二卖,也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。即该规定是为保护购房者的利益,解决商品房预售中出现的开发商一房二卖,或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的,其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。2、预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权,或称之为“次抵押权”,其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权,但优于债权。理由为:一是预购商品房贷款抵押合同成立之时,贷款银行已经按照预购商品房买卖合同的约定,一次性将全部贷款划转到开发商指定的银行账户,即权利人已经为获得物权保护而先期支付了对价;二是预购商品房虽无权属证书,但具有商品房预售资格的开发商前期已投入了25%以上的工程建设总投资,并且已交付了全部土地出让金,获得了土地使用权证书。即期房及其附着的土地是具有财产价值的,是一项尚有待法律明确其权利边界的财产;三是根据《房屋登记办法》的规定,预告登记,房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后,向登记权利人发放登记证明,即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序。3、预告登记没有优先受偿的权利,只有对抗第三人的效力。抵押预告登记作为一种临时性登记行为,既不是行政部门对期房交易的监管行为,也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记,其设立目的在于期房买卖中,债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔,为平衡不动产交易中各方利益,维护交易安全,法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力,但鉴于不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,故不产生优先受偿的效力4、抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能对享有抵押权,即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利,在抵押权办理登记生效之前,权利人并不直接享有抵押权,亦不能据此主张享有抵押权。