一、签订认购书时开发商的资质要求及销售条件 二、明确认购协议书法律效力 三、事先了解认购协议书的条款 四、认清“定金”与“订金”“押金”的不同 五、充分了解认购书签订后的定金罚则 六、未取得商品房预售许可证签订的商品房认购协议是否有效 七、如果开发商拒绝签订正式商品房买卖合同,购房人可否直接请求履行预售合同的义务? 八,明确签认购并不是签订合同的法定必经步骤 九、重视认购 早请律师 勿信口头承诺

一、签订认购书时开发商的资质要求及销售条件 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发,《开工证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划 许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可 证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 《城市房地产管理法》规定,商品房预售实行预售许可制度,开发商如果不具备商品房预售法定条件,没有取得《房地产预售许可证》,其与购房者签订的《认购协议书》是无效的,不具有法律效力。《城市商品房预售管理办法》第二条规定,“本办法所称的商品房预售是指房地产开发经营企业将正式建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。”据此规定,支付定金的认购行为属于商品房预售范围。作为购房人一定要首先审查开发商是否具备商品房销售条件,以防认购无效。 如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》,开发商则要承担缔约过失责任,除退还购房者交付的定金外,还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。如今买预售商品房,在签订预售合同前,多会签订房屋认购书,以确定双方的买卖意向。根据《合同法》的规定,当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前,又签订意向书、预订书等的,如的确是双方真实意思的表示,权利义务内容不违反现行法律、法规的,该意向书、预订书等对双方均有约束力。认购书内容一般包括:1、买卖双方当事人的基本情况;2、房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);3、房屋价款计算;4、定金;5、签署正式买卖合同的期限。一般来说要注意下面三点:(一)确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本,但预订书条款则比较简单,有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况,从而规避有关法律规定。对此,购房者不可忽视,因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。(三)条款内容的约定要合法有效。尽管预订书的条款比较简单,但其中涉及的法律问题并不简单,这也是为何房屋预订纠纷比较多的原因。因此,购房者和开发商在预订书中约定的条款要合法有效,如定金或订金的处理、违约金的具体数额等,这些约定如违反有关法规的强制性规定或范围,则都是无效的。《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非最终达到签约。 不过无论签订的是认购书或购房合同,都应该注意一下几大注意事项:1、 认购物业;2、房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;3、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;4、认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

、、 一、签订认购书时开发商的资质要求及销售条件 二、明确认购协议书法律效力 三、事先了解认购协议书的条款 四、认清“定金”与“订金”“押金”的不同 五、充分了解认购书签订后的定金罚则

第一,所有的消费者应当意识到认购书虽然名字叫认购书,但本质是合同,在法律上叫易购合同,既然是合同,就存在权利和义务,就存在约束责任和违约,所以消费者要意识到认购书是合同,不能随便签,要审查清楚才签。消费者没有想到开发商可以依据认购书没收定金,没有意识到认购书本身是一个合同,如果把认购书改为认购合同就不一样了,那消费者就会提高警惕了。 第二,防范认购书所带来的法律风险,最好的办法是不要签,要不就签正式买卖合同,无论是什么约定,统统放到正式买卖合同里,这是最简单最直接的办法。 第三,因为对认购书法律后果的判断涉及非常专业的法律知识,建议消费者能够在专业人士主要是律师等其他对该知识信息比较了解的人的指导下,对这些文书作出审查和判断。 第四,在签署认购书的时候,应该对认购书的关联文件做好审查,所谓关联文件包括正式买房合同、购房须知、前期物业合同、临时管理公约等,还有一系列的许可证书,包括用地许可、规范许可等政府行政管理方面的文书也应当纳入审查的范围,只有通过这些审查才能判断楼盘的合法性。