农村集镇上有一栋持集体土地使用证的商住楼出售,外村人有意向购买,与卖方签订了房屋买卖协议并支付了定金5w元。协议很简单,全部内容是这样写的:???????????????????????????房屋买卖合同???????买方罗某购买王某街上宅基地门面房屋一栋,四現3井,包括屋后空闲地基。????1、协议成交价格为一百万零五万二千八百元。????2、成交后暂付定金五万元,如若买方违约定金不退,卖方违约定金退俩倍。????3、今后办理各种手续卖方协助办理,有关费用买方负责。???????????双方共同遵照执行,一切万事如意。???????????买方签字:罗某??????????????????卖方签字:王某?刘某?(夫妇)???????????????2018年4月14日买方在签订简易协议并支付定金后才知道集体土地使用证的房屋不能转让给外村人,是不可能过户的。因此买方要求卖方把集体土地使用权变更为国有土地使用权方可继续交易,且认为变更手续是卖方为了取得交易条件自身应尽的责任(且费用在协议前未提及),应由卖方承担;而卖方认为协议第三条写的很清楚,费用由买方承担,经过多次协商,卖方也是为了能继续交易下去答应变更费用承担10万,其余由买方承担(具体费用也不知多少),如再不同意,将严格按照合同办事(意思是不买的话定金不再退了)。但买方依然坚持变更费用由卖家承担,否则无法继续交易,要求卖方退还定金!请问此案打官司的话谁胜算大?定金需不需要退还?房屋买卖协议是否生效? 北京市