商品房预售必须具备下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有《土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》； （3）商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准：① 按提供预售后商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（2000年6月20日前取得《建筑工程施工许可证》者）② 商品房预售应达到的标准为：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。（2000年6月20日后取得《建筑工程施工许可证》者） （4）已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建设的配套建设计划。 （5）已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签定预售款监管协议。 （6）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。 （7）房地产开发企业已取得《商品房预售许可证》。 申请预售商品房须提交下列材料： （1）申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况包括具体座落，申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由; （2）《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书; （3）土地使用权出让合同和房地产权证; （4）建设工程规划许可证; （5）建设工程施工许可证; （6）建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房建筑安装工作量已达到规定标准的证明; （7）与本市注册的银行签订的预售款监管协议; （8）水、电、煤等配套已落实的有关证明; （9）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划; （10）商品房预售方案。内容包括：商品房座落、结构、装修与设备标准，预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容; （11）房屋使用公约，与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同，物业公司的资质证书； （12）商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表 （13）经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同示范文本的书面承诺; （14）申请预售时上月的房地产开发经营月报表； 外资企业还须提供外资委的企业批准证书。 未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，将被认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证。