去澳大利亚旅游的时候略微接触过澳大利亚的房地产开发模式。① 首先房产开发和地产开发是分开的，你可以买一大块地搞配套建设，配套建好了再分块出售给别人搞房产开发。② 澳大利亚的房产项目一般较小，其流行业态也与国内不同，常见的有House（独栋别墅），Townhouse（联排别墅），Apartment（多层住宅）。③ 澳大利亚房产开发一般也是成立项目公司，然后一般会找一个经济人或者说项目经理，先做好设计，通过政府审批手续，然后委托预售，一般预售率达到50%以上才会正式启动项目。④ 客户缴纳的房款全部存到监管账户，未交房前谁都不得动用。那么钱从哪来呢？除了一部分自由资金（一般比例会在20%~30%），其他部分靠贷款。⑤ 贷款下来的资金也是不能随意使用，而是有银行监管的。银行还会介入施工公司的选择，银行认可的才可以使用。根据施工进度，银行会拨付工程款。（澳大利亚的贷款是这样的，你可以先申请贷款，贷款到位后不使用则不必支付利息，使用多少支付多少的利息。）⑥ 最后施工完毕后，政府会负责质量检查，客户收房后，银行结清工程款，利息等，剩下的才会给开发商。⑦ 在澳大利亚融资很容易，但是资金你不能随意「周转」，都是专款专用。澳大利亚的施工效率也很低，所以施工工期也很长，但是施工质量不用担心，施工队不会乱来，政府也会监管。