我朋友与别人签订房屋买卖合同,房屋因各种原因(土地是国有土地,有使用权证,若干年前盖了也未经规划审批的,都领了产权证,但第二批未经规划审批盖的房子都没有领到产权证)不能按约定时间过户,双方当事人对不能过户的原因在签订合同之前都有充分的认识,我朋友是卖房人,双方在合同中约定,如果不能按时过户,买房人可以有权要求卖房人按合同自签订之日起三年后的有产权的新商品房价格返购,现在三年期满,房屋始终未能过户,买房人提出诉讼,要求卖房人返购,假定当年房屋价格10万,现价格40万,租金每月1000元,装修花费3万元,我想问一下:这个合同究竟算有效还是无效?如果无效,是否应该各自返还相应财产,买房人返卖房人房产,卖房人返买房人当初的购房款以及装修款,但对损失这块又该如何界定?如果判有效,个人认为当年的违约条款也是显失公平的,买房人有了充分的选择权,可以选择要求或不要求卖房人返购,完全将投资风险转嫁给了卖房人,现在是卖房人想卖房,买房人不想买,就坚决要求卖房人按三年后的价格返购,现在这个事情已经进入三审阶段,一审判合同有效,二审判合同无效,但不管有效无效,都是要求各自返还财产,然后判我朋友按房产差价承担70%的责任,对租金未提及(我觉得起码应该是五五开,在签订合同钱,双方都对事实有充分的认知,不存在隐瞒)。