北京房地产市场需求以刚需为主 下半年新房市场供应继续放量

始于2015年的上一轮周期中，北上深市场启动，也发布调控政策，从限购、限贷等方面持续加码，尤其，北京、上海调控政策最为严格。

成交集中在中心城区，中心城区与郊区成交结构略有差异 

图：2019年至今北京各市辖区分面积段二手房成交套数占比

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

图：2019年至今北京各市辖区二手房成交套数

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

近几年政策从严从紧，二手房市场较为理性 

图：2016年1月至2020年6月北京新房和二手房成交套数同比变化

注：同比变化为近3个月移动平均值
数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

2016年“930新政”后，北京提高首付比例，二手房成交放缓，2017年“317新政”发布，开始“认房又认贷”，抑制了部分购房需求入市节奏，北京二手房市场进入低迷期。2018年春节后，季节性因素叠加“多校划片”的学区政策，积压的刚性需求逐步入市，二手房成交有所增加。随后，公积金贷款政策收紧，叠加大批限竞房入市分流部分需求，北京二手房市场再次步入降温通道并持续盘整。

2020年初，二手房市场受疫情影响，出现短暂停滞，后随着疫情缓解，积压需求释放，叠加西城学区政策变动等因素带动，5、6月二手房成交开始回升，均超1.5万套，整体呈现量增价稳态势。2020年上半年北京累计成交6.4万套，同比下降10.2%。预计下半年，北京新房市场供应继续放量下，需求有望继续稳步释放，二手房市场将更加理性，市场需求仍以刚需为主。