商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的代理机构来营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。如今的商业地产，经过了十多年的发展，走过了快速布局扩张的黄金时期，市场悄然发生着变化，传统的经营模式和思路正逐渐过时，一场发生在商业地产的革命正在到来。
在中国的过去十几年，商业从原先单纯的交易和流通，逐渐地与房地产联系在一起，形成了带有很强中国特色的商业地产模式，并伴随着房地产的高速发展，商业地产在各地也呈现井喷态势，各种大型购物中心疯狂入市，这一方面带动了周围房价的增长，促进了城市商圈的不断发展繁荣，加速了城市的外拓和人口迁移，成为城市发展的重要生力军。
同时，这也带来了很多问题，当商业的重心始终围绕着地产，它就在这个过程中丧失了商业的本质，不问市场和顾客，只问房价增长和商铺销售，快速的扩张和同质化竞争，这在商业地产发展的上半场屡见不鲜，如今上半场已经结束，下半场悄然到来，多少商业人喊出了回归商业本质的口号，商业地产已经到了必须要变的时候了。
面对竞争压力，无论是各商业地产项目主动做出的改变，还是被动做出的调整，这种变化促使整个商业地产迎来新的发展趋势和契机，商业地产下半场正式来临。商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。
重新审视商业地产
商业地产应看作商业，而不应是地产，这一点很重要，这决定了在这个行业里我们思考一切问题的出发点。作为我们今天的认知和理解，我们认为商业地产，它的本质化东西还是商业，也可以说是商业地产的核心价值在商业。商业项目伴随着房地产开发不断开疆拓土，可是当市场趋于饱和，由增量市场转向存量市场之后，竞争加剧导致商业项目不能再以房地产开发的思维去进行市场拓展了，商业必须回归到商业的本质，地产只是躯壳，商业才是灵魂。
商业和地产为何要区别对待
二者在思维模式和经营模式上存在着很大的差异。商业地产就是以商业功能、商业需求为导向，对房地产物业的需求和功能进行科学的规划，以使之适应商业经营需要的房地产开发。商业地产与房地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面均存在较大差异。
1、项目周期
房地产或者称之为住宅地产，往往追求简单粗放的短平快，开发周期短，快速进入市场，快速销售，快速回笼资金，然后再快速地进入新的市场圈地开发，这是目前所有房地产开发企业的典型特征。
而对于商业地产来说，这个周期要长得多，想要用房地产开发那一套去快进快出，在以后会越来越难。对于商业项目来说，需要通过持续的经营盘活项目价值，只有项目处于良性运转才能提高项目盈利水平和金融价值，因此商业地产不能再以地产项目开发的短视思维去运作，要做好打持久战的准备。
2、经营重点
对于房地产来说，它的经营重点在于销售，一切以房产的销售作为首要目标，因此对于房地产项目来说，销售部是最重要、最庞大的部门，地产开发商不惜以高工资来调动销售人员积极性，实现资金的快速回笼。
商业地产逻辑则完全不同，经营周期的长期性决定了如何保证项目的持续稳定运营成为经营的重点，稳定的客流和销售，带来稳定的租金和项目资产增值，市场和消费客群的认可，是商业项目最有价值的资产。当然，赚快钱也是之前很多商业项目使用的方法，快速复制开发、快速销售变现，但在未来对良性资产项目的长期持有，长期高效运营，才是商业地产的真正出路。
3、盈利模式
在盈利模式上，二者也存在本质的不同，房地产项目以房产销售作为首要目标，因为所有的盈利都来自于房产销售，作为资金密集型行业，追求资金快进快出，利润公式就是房产销售收入减去拿地成本、建筑成本、人员成本、贷款利息以及税费成本等，资金沉淀周期短，物业销售完毕就不再持有，属于一次性收入。
对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营，三是物业；而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营和物业才是商业地产投资回报的最主要形式。
4、专业程度
商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。
商业和地产相结合，因为商业项目周期较长，短期的盈利水平较低，需要用地产进行商业的反哺，通过地产的销售维持商业的长期持续经营，我们并不反对商业与地产的结合，但商业地产的下半场，思维模式和认知角度需要重新界定，回归商业地产的本质“商业”，才能使商业项目在这个由增量市场向存量市场的环境下实现突围。
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