2019上半年商业地产交易点评

市场的观点：

我们坚定看好一线城市、成都、西安、南京、武汉等城市的中心区资产。

首先，这些城市的定价逐渐形成了体系、估值合理，市场正在拉开序幕，特别是外资的交易具有一定的示范效应。

其次，股权投资市场如果继续清淡，那么持币机构会开始关注不动产领域的投资机会，互联网企业收购办公楼并不只是个案。而上述城市，正是头部互联网企业的总部、区域总部聚集地。

事件：

1．2019年上半年的商业地产外资净买入，且在2、3线开始布局。凯德将旗下3个购物中心作价29.6亿出售给凯德CRCTREITs（哈尔滨、长沙）；黑石4.8亿美元收购3家购物中心部分股权（西安、郑州、韩国）

2．互联网企业开始收购商业地产。（小米52亿自建北京总部、京东27亿收购翠宫饭店、今日头条90亿收购中关村中坤广场）

解读：

1对价数据表明中国商业地产的CapRate处在合理区间，没有明显的泡沫。

中国样本数据：美国统计数据（https：／／www.cpexecutive.com／post／2019-cap-rates／）：

中国数据是一线城市和强二线城市的样本数据，美国是成交价格超过250万美金交易的数据：

办公楼、工业用地的Cap与美国平均水平相当，这两个大类资产的汇报测算简单，评估标准相对公允，中国没有泡沫；

商业CapRate，中国样本数据在3.6％～8.4％中间，美国平均数据为6.6％，也没有明显泡沫。

2.交易带来的数据，进一步完善市场定价依据

商业地产定价核心是CapRate，资本持续地在一二线城市布局，可以有效地对中国主要城市的定价机制进行完善。

北上广深是时间维度的风向标，外资过去在一线城市的交易为资产定价提供了不错的定价基础；二线城市的不断渗透则对定价的广度有显著意义：

1）对其他省会城市CapRate的对标意义。

2）二线城市与一线城市的CapRateSpread对分析非省会、三线城市有参考意义。目前看二线城市与一线城市的CapSpread主要来自于：

国际化，一线城市的客户更多元，更抵抗风险；

人口流入／流出比，二线城市流出情况还是比一线严重，当然他们的流入比三线城市要好很多；

经济发展程度，即支付能力的稳定性一线城市更好；

政策，一线城市其重要地位造成了“稳定”重于“成长”，对商业地产CapRate是利好的（更低的CapRate）

3.互联网公司收购背后的动力及其风向作用

互联网公司采用收购方式扩张办公地址，有以下两个原因。

首先从资金使用效率来说，收购意味着目前的办公楼CapRate对互联网公司更为有利，在产业投资2019年上半年继续熄火的趋势下，商业地产收购性价比在逐渐提升。

头部互联网公司现金流除了扩大再生产外，主要是投资。互联网下半场，值得一家公司全力进行投入的领域正在逐渐减少，头部互联网公司已经是事实上的成熟行业，投资冲动在降低。

2018年去杠杆以来一级市场低迷，手握资金的一线互联网公司股权投资端逐渐谨慎，此时商业地产项目开始凸显性价比。