机构报告显示：上半年商业地产租赁及投资活跃度下降

世邦魏理仕研究部发布上半年房地产市场数据，租赁及投资活跃度因经济增速放缓有所下降。但在国内更积极的财政和开放政策的推动下，今年国内生产总值有望保持6％以上的增长。科技创新、金融开放和消费升级将持续为写字楼、零售和工业物流等商业地产市场发展创造亮点。

对于商业地产投资市场，该机构报告指出：

——2019年上半年，中国商业地产大宗交易金额累计达到1，000亿元人民币，同比下降16％。其中，第二季度同比下降36％。

——写字楼投资同比增加6％，显示投资者在经济周期尾端更倾向稳健的资产类型。在此配置策略驱动下，一线城市投资热度上升，上海和北京大宗交易成交额同比上升16％，占成交额71％，占比较去年同期上升20个百分点。

——外资投资占中国上半年大宗交易成交额46％。国内投资者更趋理性，一定程度上为境外投资者增加中国资产配置创造了较好的时机。

——投资者对租赁风险日益关注，短期内买卖双方对资产价格预期的仍存差距，并拉长交易谈判进程。部分租赁市场供应过剩的二线城市的资产价格有下行压力。

——世邦魏理仕2019年投资者意向调查显示，上海是今年亚太区跨境投资者投资目的地，而北京亦位居前五。下半年预计跨境投资将持续活跃，写字楼和商务园区将继续受到资本青睐，物流仓储和数据中心等结构性机会亦被看好。

对于写字楼市场，报告显示，2019年上半年，17个主要城市的整体写字楼净吸纳量同比下降52％（第二季度同比下降58％），其中14个城市录得净吸纳量同比下滑，深圳是净吸纳量稳健增长的城市。

二季度新租和扩租的比例有所下降，面积超过2000平方米的租赁交易需求近60％来自TMT、传统金融和共享办公行业。进一步扩大开放的政策措施以及各地政府提供的租金补贴或将在下半年小幅提振租赁活跃度，但从全周期来看仍处于偏弱水平。

在零售物业方面，2019年上半年，居民人均可支配收入实际增长6.5％，增速超过同期GDP。世邦魏理仕认为，个人所得税减税政策将有助刺激中长期消费增长。

当前市场环境下，老旧零售项目继续面临困境。2019年上半年，进行闭店装修和业务调整的零售面积共达600，000平方米。今年大部分市场的购物中心首层平均租金的涨幅预计在2.0％以内。面对线上购物的增加以及服务性消费上升趋势，业主与零售商将在场景营造、全渠道融合以及整体消费体验升级方面持续加大投入。

在工业物流市场方面，上半年高端制造业增加值同比增长9％，继续领先整体制造业表现，这是商务园区市场租赁需求当前表现出韧性的原因之一。发布的2019年《鼓励外商投资产业目录》将有望创造更多工业用地和厂房需求。高标准仓库市场、第三方物流和电商零售行业仍是主力需求，但由于电商租户迁往自建库以及一些地方政府对仓库租户施行了更严格的税收收入门槛，2019年上半年高标准仓库净吸纳量放缓。

在住宅市场方面，开发商的扩张策略更为审慎，对低线城市人口和住房需求基本面的担忧使其更专注一二线城市业务。二季度以来，国内房地产行业融资环境边际紧缩，将在下半年继续对房企活跃度产生影响。