销售市场与租赁市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化；15个重点城市商铺租金以上涨居多
商业地产市场运行出现宏观环境和企业投资行为背离、商业地产销售和投资背离、商业开发和住宅开发的背离，这背后折射出的是商业地产运行模式变革叠加商业供求关系调整对市场运行带来的持续冲击。
商办销售市场表现：投资、新开工、销售面积均下降
从供应端来看，商业地产开发投资同比下降，新开工降幅小幅扩大。2018年1-10月，商业地产开发投资额同比下降10.0%，新开工面积同比下降3.9%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势。
从需求端来看，商业地产销售规模仍保持高位。2018年1-10月期间商业地产销售面积达12291万平方米，同比下降3.0%，商业地产销售规模依然处于高位，其中，商业营业用房的销售面积占比高于办公楼。
图：2013-2018年1-10月商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速
图：2013-2018年1-10月商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商业营业用房&办公：开工销售比均保持高位，市场表现供应过剩
商业营业用房：开工销售比降至新低，供求关系渐趋合理。2018年1-10月，商业营业用房开工销售比由2017年同期的1.83下降至1.79，在新开工逐步放缓、销售较少的情况下，商业营业用房的供求关系逐渐趋于缓和。
办公楼：开工销售比略有回升，市场表现供应过剩。 2018年1-10月，办公楼开工销售比由2017年同期的1.36升至1.51，在新开工放缓、销售放缓的情况下，办公楼市场的供求关系略显失衡。
图：2011-2018年1-10月商业营业用房新开工、销售面积及其同比
图：2013-2018年1-10月办公楼新开工和销售面积及同比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
土地市场：城市加速分化，二线、三四线土地市场升温
商办用地供需平稳，楼面均价小幅下降。1-10月，商办用地推出规划建筑面积2.1亿㎡，同比增长14.8%，共成交1.7亿㎡，同比增长8%；成交楼面均价为2300.1元/ ㎡ ，同比下跌1.7%。
整体规模供需平稳下，一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注。一线城市市场热度有所下降，政策调控影响显著；二线城市基础设施建设加快、城市水平提升，但目前供应过剩，使得楼面均价同比略有下降；而城镇化进程的加快和一二线城市的需求外溢，一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的供给规模较大，去库存任务仍然艰巨。
图：2013-2018年1-10月300城商办用地推出及成交面积
注：商办用地推出、成交面积指商办用地推出、成交规划建筑面积。统计口径：300城
图：2013-2018年1-10月各线城市商办用地成交楼面价变化情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
中国商铺租金指数——2018上半年15个重点城市商业街和购物中心商铺租金以上涨居多
“深入记录中国商铺租金变动，打造行业风向标”
为进一步反映跟踪商铺租金市场，经权威机构联合推动，选取7852个商铺样本调研，主要商业街商铺样本为3939个，重点商圈购物中心商铺样本数量为3913个，样本覆盖15个重点城市中的重点商圈和主要商业街。
商铺租金涨跌变动为：
2018年上半年，在参与指数编制的商业街中，86.0%的商业街租金进行了调整，其中租金上涨的商业街占59.4%，租金下跌的商业街占26.6%，14.0%的商业街租金与上期持平。
2018年上半年，在参与指数编制的商圈中，84.1%的商圈购物中心商铺租金进行了调整，其中租金上涨的商圈占58.0%，租金下跌的商圈占26.1%，15.9%的商圈购物中心商铺租金与上期持平。
15个重点城市商业街&商圈购物中心商铺租金变动情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
中国商铺租金指数——不同城市、不同商圈涨跌差异较大
2018年上半年，在商铺租金环比上涨的商业街中，深圳东门步行街、武汉光谷步行街、深圳湾步行大街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中深圳东门步行街商铺租金环比涨幅，达1.20%。在商铺租金环比下跌的商业街中，重庆解放碑步行街、上海田子坊、上海新天地等10条商业街为环比跌幅较大的商业街，其中重庆解放碑步行街商铺租金环比跌幅，达1.08%，为商铺租金环比跌幅超1.0%的商业街。
商业街商铺租金涨跌变动10
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
2018年上半年，在典型购物中心商铺租金环比上涨的商圈中，上海四川北路商圈、上海真如商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中上海四川北路典型购物中心商铺租金环比涨幅，达3.04%，为租金环比涨幅超3.0%的商圈。在典型购物中心商铺租金环比下跌的商圈中，上海五角场商圈、武汉古田商圈等10个商圈租金环比跌幅较大，其中上海五角场商圈购物中心商铺租金环比跌幅，达1.48%。
商圈购物中心商铺租金涨跌变动10
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
中国商铺租金指数——百街、百MALL商铺平均租金都上涨
2018年上半年，百街商铺平均租赁价格为24.8元/平方米·天，较上期上涨0.06%。
从商业街商铺租金排名10可看出，深圳、北京和上海分别有3条、2条和2条商业街入围；广州、天津、苏州紧随其后，各有1条商业街入围。从商铺租金来看，上海城隍庙商业街商铺平均租金为100.8元/平方米·天，为租赁价格的商业街。
2018上半年商业街商铺租金10
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
2018年上半年，百MALL商铺平均租金为27.7元/平方米·天，较上期上涨0.25%。
从商圈层面看，购物中心商铺租金排名10中，上海、深圳、北京分别有3个、3个、2个商圈入围；广州和天津紧随其后，各有1个商圈入围。源于上海、北京在消费市场上已形成规模效应，不仅国外品牌进入中国城市为上海、北京，国内新品牌的孵化通常也集中在这两地。
2018上半年商圈购物中心商铺租金10
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
趋势：多指标背离折射行业新变局
行业发展三大背离现象值得关注：宏观环境和市场主体行为的背离、市场交易和投资趋势的背离、商业和住宅投资导向的背离。
行业发展面临挑战：电子交易方式日新月异的进步正在不断蚕食传统零售市场的地产空间；而过去高规模土地供给下带来的库存压力，减缓商业地产价值的增长速度，这进一步影响运营企业的投资信心。可以说，商业地产行业的整合发展之路才刚刚开始。
前景：仍然存在巨大的结构性机遇
总体来看，虽然我国GDP增速下降，但是新增量巨大，这意味着我国经济对商业地产有需求、有新的容纳空间。
一方面，人均GDP已达到商业地产高速发展期标准线的地区存在巨大的市场机遇；另一方面，对于部分并未达到商业地产高速发展期标准线的地区，由于距离标准线差距并不大，其市场机遇也是遥遥在望。另外在区域不平衡发展下，我国商业地产市场的前景，仍然存在巨大的结构性机遇。
图：2013-2018年6月年办公楼新开工面积、商业营业用房新开工面积、GDP增速的趋势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
图：2017年31省市的人均GDP（美元）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
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