三季度成都商业地产市场回暖 写字楼净吸纳量居全国第四

近日，全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年第三季度成都房地产市场回顾及展望》，当季，成都商业地产市场持续回暖态势。季内成都办公需求延续回暖态势，净吸纳量居第四，录得约9.5万平方米，环比上涨32.9％，为去年同期的七成。其中，甲级写字楼净吸纳量为4万平方米，环比上涨210.2％，为去年同期的六成；甲级写字楼整体空置率环比下降1.2％至23％，基本回落至疫情前水平。

需求延续回暖态势，净吸纳量居第四

第三季度，市场录得成华万科大厦的交付。需求延续回暖态势，写字楼净吸纳量居第四，录得约9.5万平方米，环比上涨32.9％，为去年同期的七成；甲级写字楼净吸纳量约4万平方米，环比上涨210.2％，为去年同期的六成。一方面大中型企业的租赁需求明显升温；另一方面部分企业抓住租金调整窗口期升级、扩租，分别占比季内办公策略的24.3％、18.0％。相应地，市场整体空置率环比下降0.5个百分点至21.1％；平均账面租金环比下跌0.4％至每月每平方米82.4元，跌幅收窄0.7个百分点。

TMT行业需求大占比租赁面积的27.2％

三季度，按行业看，TMT、房地产建筑和传统金融业为季内前三大需求来源。其中，TMT占比租赁面积的27.2％居首位，季内“在线＋”头部企业持续扩张。极具韧性的科技行业为成都新一轮经济发展周期的核心引擎，季内科技巨头继续加码成都，包括腾讯新文创总部、字节跳动创新业务中心等项目纷纷落地，同时市场亦见证新能源、通信、智能制造等重要科技领域的国内外企业机构的持续进驻。在头部企业聚集效应下成都科技创新氛围愈发浓厚，未来有望衍生更多办公需求。

图片来源： CBRE世邦魏理仕《2020年第三季度成都房地产市场回顾及展望》报告

房地产建筑紧追其后，占比18.6％，市场持续录得房企、地产交易服务及建筑设计类企业的租赁成交案例。但随着融资环境不断收紧，扩张需求或将放缓。传统金融业的活跃度继续攀升，占比较二季度上升8.1个百分点至16.5％，市场持续录得银行及保险头部企业的新租、扩租及升级案例，预计下季度仍有大面积成交落地。二级租赁市场方面，尽管联合办公及公司凭借产品的便捷性、差异性积极承接小面积租赁需求实现较高入驻率，但另一方面市场隐形风险上升，部分二房东因资金流动性枯竭而存违约风险。

预计第四季度市场将迎来约10万平方米的新增供应

疫后企业的房地产战略把多功能协作和统一性提升到全新高度，愈发看重办公场所对效率的提升，同时亦增加了对办公场景在协作和创新中所发挥作用的考量。成都写字楼市场已见端倪，季内见证更多企业开始整合零散的办公地点，特别是房地产和传统金融业；同时也看见更多企业或其新业务新进成都时选择如联合办公等灵活空间，或要求写字楼业主提供更短租赁周期和拎包入住房源。“多元化”的需求变革将成长远趋势，继而考验写字楼业主的运营能力，包括提供更为合理的物理空间及更为灵活的租赁条款等，完成从“承载企业”到“服务企业”的角色转型。

预计第四季度市场将迎来约10万平方米的新增供应。经济新周期下，科技等引擎行业的办公需求或将进一步加速落地，而部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。同时业主或将积极把握复苏契机，考虑租户行为变革，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。

（本文根据世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年第三季度成都房地产市场回顾及展望》报告整理）