郭加翔：A股市场并购新趋势与物业资产证券化之路

5月24日，中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指研究院承办的2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会在北京召开。会议发布了2019中国物业服务百强企业研究报告和2019中国物业服务百强企业名单，众多中国物业服务领域企业专家、代表参与会议，并进行经验分享。安信证券并购融资部业务总监郭加翔发表题为《A股市场并购新趋势与物业资产证券化之路》的演讲。

安信证券并购融资部业务总监郭加翔

郭加翔：南都物业IPO的成功使我们认识到物业公司上市的风口来了，招商地产与中航善达的交易进一步引起了资本市场对物业资产的关注；从2018年开始，资本市场发生了深刻的变化，监管在资本市场几近“失声”，市场化趋势逐渐到来，通过对比，目前A股市场有将近3,600家上市公司，美国资本市场共有4,700家左右上市公司且过去十年没有发生太大变化，可以看出，美国资本市场已经进入到存量博弈阶段，这也是A股市场未来的发展趋势，存量博弈的核心就是并购重组。

具体到物业资产，最近几年，物业资产的并购重组及发行上市日渐活跃，但是，由于主流物业资产的业务均主要依托于关联房地产公司，存在独立性及关联交易的问题，A股发行上市存在较大障碍，导致物业资产的证券化主要存在于新三板及港股市场，而并购重组作为证券化的手段之一可以有效解决独立性的问题。

我们看好物业资产的并购重组，一方面，物业资产的行业集中度较低，而物业资产属于典型的规模效应行业，这属于天然的行业机会；另一方面，通过案例比较，物业资产并购重组的估值市盈率在10-12倍左右，二级市场的估值市盈率为20倍左右，差距并不算太大，独立IPO的优势并不是太大；最后，物业资产具有稳定的现金流及可预期的业绩预测，交易作价及交易风险更容易被理解。

其实，A股市场的并购重组比IPO更具市场化，只有涉及新股发行的并购重组才需要证监会审核，现金收购不涉及监管审核更具有效率，而今年并购重组的审核效率明显提高，初步判断，未来不排除在6个月内完成从停牌到审核的案例。

所以，从产业集中度、市场估值及资本市场效率的角度看，并购重组将在物业资产证券化的路上扮演重要角色。